Rapporto esplicativo

1.2.3 Deroghe al campo d’applicazione

L’8 aprile 2020 il Consiglio federale ha esortato le parti colpite dalla difficile situazione ad adoperarsi per trovare soluzioni costruttive e pragmatiche che tenessero conto della situazione concreta di locatori e locatari². Vari Cantoni e Comuni hanno creato incentivi per le parti contraenti, per cui in caso di accordo tra di esse un determinato importo va a carico della comunità. Alcuni enti pubblici, in quanto locatori di locali commerciali, sono venuti incontro finanziariamente ai locatari. Se i suddetti accordi hanno per oggetto l’importo della pigione o del fitto durante la chiusura o la limitazione dell’attività, la legge sulle pigioni commerciali COVID-19 non si applica. Si applica pertanto solo se le parti sono interessate ai sensi dell’ordinanza 2 COVID-19 e non sono giunte a un’intesa o se non esiste una sentenza passata in giudicato.

1.2.4 Clausola di deroga

Se le pigioni o i fitti determinanti sono compresi tra i 15 000 e i 20 000 franchi, ciascuna parte può decidere di non applicare la regolamentazione prevista dalla legge sulle pigioni commerciali COVID-19. Questa volontà viene sancita da una dichiarazione unilaterale comunicata all’altra parte. La dichiarazione di rinuncia si riferisce all’applicazione della regolamentazione in materia di pigioni e fitti secondo la legge proposta. In tal caso vengono meno sia l’opzione di versare il 40 per cento della pigione o del fitto sia la possibilità per il locatore di chiedere un’indennità per la situazione di necessità economica in cui si ritrova a seguito dell’applicazione della legge.

Per motivi probatori la dichiarazione di rinuncia deve essere comunicata per iscritto. Per dare certezza alla controparte la legge sulle pigioni commerciali COVID-19 prevede un termine specifico che decorre dalla sua entrata in vigore.

La clausola di deroga consente alle parti di trovare un accordo separato o eventualmente di adire le vie legali. L’opzione di rinunciare all’applicazione della legge sulle pigioni commerciali COVID-19 limita al minimo necessario l’ingerenza nel rapporto contrattuale.

1.2.5 Pigioni o fitti determinanti

Per pigione o fitto si intende la pigione netta o il fitto netto compresi tutti i relativi oggetti concessi in uso, tra cui ad esempio i mobili, le autorimesse, i parcheggi sotterranei e all’aperto e i giardini (art. 253a cpv. 1 CO in combinato disposto con l’art. 1 dell’ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali, OLAL; RS 221.213.11). Dalla pigione netta e dal fitto netto sono escluse le spese accessorie.

Se le parti contraenti del contratto di locazione o affitto hanno concordato che le spese accessorie sono comprese nella pigione o nel fitto, per stabilire la pigione o il fitto determinante devono effettuare una detrazione adeguata. Questa va effettuata anche quando la cosa locata o affittata è utilizzata non soltanto a scopi commerciali, ma anche abitativi.

Nel definire l’importo della pigione o del fitto determinante non sono considerate le quote delle pigioni o dei fitti basate sulla cifra d’affari. La chiusura o la limitazione dell’attività comporta una riduzione della cifra d’affari, pertanto la pigione o il fitto si ridurrebbe comunque. Tenendo esclusivamente conto della pigione di base si evita che la cifra d’affari influisca doppiamente sul rapporto di locazione o affitto.

1.2.6 Temporanea modifica legislativa della pigione o del fitto determinante

La legge sulle pigioni commerciali COVID-19 disciplina come determinare la pigione o il fitto delle strutture accessibili al pubblico che, in base all’ordinanza 2 COVID-19, hanno dovuto essere chiuse al pubblico. Per la durata della chiusura disposta dalla Confederazione le aziende interessate possono