Rapporto esplicativo

1 Punti essenziali del progetto

1.1 Situazione iniziale

Il 4 giugno 2020 il Consiglio nazionale ha adottato la mozione 20.3451 «Pigioni commerciali dei ristoranti e di altre aziende interessati dalla chiusura. I locatari dovrebbero pagare soltanto il 40 per cento della pigione» depositata dalla Commissione dell’economia e dei tributi del Consiglio nazionale (CET-N). L’8 giugno 2020 il Consiglio degli Stati ha adottato a sua volta la mozione 20.3460, di identico tenore, depositata dalla Commissione dell’economia e dei tributi del Consiglio degli Stati (CET-S).

Il Parlamento ha pertanto incaricato il Consiglio federale di adottare dei provvedimenti affinché i gestori di ristoranti e di altre aziende debbano pagare soltanto il 40 per cento della pigione per il periodo di chiusura disposto dal Consiglio federale al fine di contrastare il coronavirus. Le mozioni chiedono inoltre che questo disciplinamento si applichi per una durata massima di due mesi per le strutture sanitarie che hanno dovuto limitare fortemente la loro attività e per i locatari la cui pigione non supera i 20 000 franchi per mese e per oggetto. Per le pigioni comprese tra i 15 000 e i 20 000 franchi le due parti – locatore e locatario – possono decidere di non applicare questa regolamentazione. Il Consiglio federale è inoltre invitato a costituire un fondo per i casi di rigore destinato ai locatori e dotato di un importo di 20 milioni di franchi. Il disciplinamento non deve annullare eventuali accordi già conclusi tra le parti.

Dallo scoppio della pandemia, il Consiglio federale si è occupato più volte del tema delle pigioni commerciali. Il 27 marzo 2020 ha approvato l’ordinanza COVID-19 locazione e affitto (RS 221.213.4), con la quale, tra l’altro, il termine di pagamento in caso di mora del conduttore è stato portato da 30 a 90 giorni. L’ordinanza è stata applicata fino al 31 maggio 2020 e non è quindi più in vigore. L’8 aprile 2020 il Consiglio federale ha precisato che non intendeva intervenire nei rapporti di diritto privato tra locatari e locatori, ma che esortava le parti interessate a cercare attraverso il dialogo soluzioni costruttive e pragmatiche. L’Esecutivo ha inoltre incaricato il DEFR di monitorare, insieme al DFF, la situazione nell’ambito delle pigioni commerciali e di redigere un rapporto all’attenzione del Consiglio federale entro l’autunno 2020. Per accompagnare il monitoraggio, la task force sul diritto della locazione e il coronavirus istituita dal DEFR il 24 marzo 2020 è stata trasformata in un gruppo di lavoro sulle pigioni commerciali.

1.2 Normativa proposta

1.2.1 Campo d’applicazione personale

La legge sulle pigioni commerciali COVID-19 disciplina la determinazione della pigione o del fitto delle strutture accessibili al pubblico che, in base all’ordinanza 2 COVID-19, hanno dovuto essere chiuse al pubblico nonché delle strutture sanitarie che secondo la stessa ordinanza hanno dovuto limitare la loro attività. La legge specifica chi, in particolare, rientra nel campo d’applicazione personale.

Per i locatori che in seguito alle misure previste dalla presente legge si ritrovano in situazioni di necessità economica è prevista un’indennità.

La normativa proposta corrisponde pertanto al testo delle mozioni presentate. Il diritto della locazione disciplinato nel Codice delle obbligazioni (CO; RS 220) prevede un disciplinamento in ampia misura uniforme per i locatari e opera una distinzione tra i locatari di locali commerciali, da una parte, e abitativi, dall’altra, soltanto su questioni specifiche. La distinzione fatta nella mozione è dovuta alle diverse ripercussioni subite a seguito dei provvedimenti presi sulla base dell’ordinanza 2 COVID-19.

1.2.2 Campo d’applicazione materiale

Le disposizioni della legge sulle pigioni commerciali COVID-19 si applicano se la pigione o il fitto per la cosa locata o affittata non supera i 20 000 franchi mensili. Questo limite è stato introdotto volutamente per proteggere le piccole e medie imprese. Gli autori delle mozioni sono partiti dal presupposto che i locatari che pagano una pigione superiore ai 20 000 franchi si trovino in una posizione negoziale equilibrata con i locatori¹.