Rapporto esplicativo

versare il 40 per cento della pigione o del fitto determinante (escluse le spese accessorie). Ciò costituisce una deroga alle disposizioni del CO.

Le strutture sanitarie che hanno dovuto limitare l’attività conformemente all’ordinanza 2 COVID-19 possono versare per due mesi al massimo il 40 per cento della pigione o del fitto determinante (escluse le spese accessorie). Anche questa disposizione della legge sulle pigioni commerciali COVID-19 rappresenta una deroga alle disposizioni del CO.

Con la determinazione della pigione o del fitto dovuti viene presentata una soluzione intesa a evitare procedure lunghe e complesse. Nella dottrina e nella pratica vi sono interpretazioni contrastanti in merito al fatto che la chiusura disposta dalle autorità o l’attività limitata e il conseguente uso ridotto della cosa locata o affittata rappresenti un difetto ai sensi dell’articolo 259a segg. CO. La presenza di un difetto potrebbe comportare, tra l’altro, una riduzione proporzionata della pigione o il risarcimento del danno. La chiusura e la limitazione dell’attività sulla base dei provvedimenti adottati dalle autorità a seguito della pandemia da COVID-19 non rientrano nella responsabilità dei locatori. La normativa proposta rappresenta un modo efficace per attenuare rapidamente gli effetti della pandemia. Per le parti interessate viene in tal modo garantita rapidamente la certezza del diritto senza la necessità di ricorrere alle vie legali.

1.2.7 Indennità per situazioni di necessità economica

Se in applicazione della legge sulle pigioni commerciali COVID-19 per un periodo da definire è dovuto soltanto il 40 per cento della pigione o del fitto determinante, i conduttori e gli affittuari beneficiano di uno sgravio economico. D’altra parte, per i locatori ciò comporta una perdita del 60 per cento della pigione o del fitto determinante. Può venirsi a creare una situazione di necessità economica ad esempio se si applica una pigione commisurata esclusivamente ai costi o se le perdite finanziarie subite mettono in pericolo la sopravvivenza economica. Per questi casi la presente legge prevede un importo di al massimo 20 milioni di franchi. Il Consiglio federale è tuttavia scettico su questa compensazione e propone pertanto di rinunciarvi.

I locatori interessati possono chiedere un’indennità presentando una domanda motivata all’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB). La situazione di necessità economica deve essere una conseguenza delle perdite subite a causa della legge sulle pigioni commerciali COVID-19. Le parti del rapporto di locazione o affitto interessate sono tenute a presentare tutti i documenti rilevanti e a fornire le informazioni necessarie. In questo modo si può prestare un aiuto ai soggetti in difficoltà. L’importo dell’indennità viene stabilito caso per caso e non può superare l’ammontare delle perdite finanziarie subite. L’esame delle domande si basa sulle disposizioni generali sull’amministrazione della giustizia federale.

Qualora il volume delle domande dovesse superare quello delle risorse disponibili, la legge prevede due meccanismi. L’UFAB può stabilire ulteriori requisiti riguardanti la situazione di necessità economica e può limitare in generale l’importo dell’indennità.

Per stabilire se un locatore si trova in una situazione di necessità economica può essere necessario un certo periodo di tempo. La legge sulle pigioni commerciali COVID-19 prevede pertanto un termine di sei mesi per la presentazione delle domande di indennità a decorrere dall’entrata in vigore della legge.

In merito agli aiuti finanziari in generale e alle misure di sostegno in relazione alla pandemia in particolare, è stato espresso il timore che possano verificarsi degli abusi. Per tenere conto di questo aspetto, la legge contiene un’apposita disposizione che prevede una multa fino a 10 000 franchi.

1.3 Coordinamento con altre misure di sostegno

1.3.1 Soluzione forfettaria indipendente da altre misure di sostegno

La legge sulle pigioni commerciali COVID-19 si riferisce ai rapporti di locazione o affitto esistenti nel periodo di applicazione dei provvedimenti delle autorità per i quali la pigione o il fitto non supera i 20 000 franchi. Un’altra condizione è che sulla base dell’ordinanza 2 COVID-19 una struttura accessibile al