Erläuternder Bericht

In einigen Kantonen gelten sogenannte Anreizlösungen, die eine staatliche Unterstützung vorsehen für den Fall, dass die Vertragsparteien eine einvernehmliche Lösung erzielen. Auch solche Vereinbarungen stellen eine Einigung im Sinne dieser Bestimmung dar und haben zur Folge, dass das Gesetz nicht anwendbar ist.

Es ist denkbar, dass sich eine Vereinbarung nur auf einen Teil der Periode der Schliessung oder Betriebseinschränkung bezieht. Liegt beispielsweise eine Einigung über einen Mietzinserlass für einen Monat vor, so muss aufgrund der konkreten Umstände beurteilt werden, ob damit die ganze Zeitdauer der Schliessung oder Betriebseinschränkung abgedeckt oder aber nur der betreffende Monat geregelt sein soll. Letzteres würde bedeuten, dass das Gesetz für die verbleibende Periode der Beeinträchtigung anwendbar wäre.

Sofern über die Höhe des Miet- oder Pachtzinses ein rechtskräftiger Gerichtsentscheid vorliegt, hat dieser die gleiche Wirkung wie eine verbindliche Einigung. Für laufende Gerichtsverfahren, die seinen sachlichen Anwendungsbereich betreffen, kommt das Gesetz rückwirkend zur Anwendung (vgl. Art. 11 Abs. 2).

Der Wortlaut der Motionen 20.3451 und 20.3460 gibt vor, dass bei einem Zins zwischen 15'000 Franken und 20'000 Franken beide Parteien die Möglichkeit haben, von dieser Regelung abzusehen. Diese «Optout-Klausel» wird umgesetzt, indem das Gesetz keine Geltung hat, wenn eine entsprechende Verzichtserklärung erfolgt. Dies bedeutet auch, dass in solchen Fällen keine Grundlage für eine Entschädigung bei Härtefällen gestützt auf Artikel 7 besteht. Ergeben sich also nach einer Ausstiegserklärung einer der Parteien Miet- oder Pachtzinsausfälle (beispielsweise aufgrund eines Gerichtsurteils), so können Vermieterinnen und Vermieter sowie Verpächterinnen und Verpächter kein Gesuch auf Entschädigung einreichen.

Im Interesse der Rechtssicherheit soll die Verzichtserklärung innerhalb nützlicher Frist und deshalb innerhalb von 60 Tagen nach Inkrafttreten dieses Gesetzes erfolgen.

2.4 Artikel 4 Massgebender Miet- oder Pachtzins

Es wird klargestellt, dass der gesamte Mietzins oder Pachtzins gemeint ist, also auch für alle Sachen, die zusammen mit den Räumen zum Gebrauch überlassen werden. Gemäss Artikel 1 VMWG gehören dazu insbesondere Mobilien, Garagen, Autoeinstell- und Abstellplätze sowie Gärten. Massgebend für die Berechnung ist jedoch nur der Nettomietzins oder Nettopachtzins, also der Mietzins oder Pachtzins ohne die Nebenkosten. Die Höhe der Nebenkosten richtet sich nach der letzten Nebenkostenabrechnung. Handelt es sich um ein neues oder umfassend erneuertes Objekt, für das noch keine Nebenkostenabrechnung erstellt wurde, dürfte je nach dem auf einen vereinbarten Akontobetrag oder auf eine Schätzung durch eine Fachexpertin oder einen Fachexperten abgestellt werden. Sofern eine entsprechende Abmachung besteht, ist schliesslich die vereinbarte Nebenkostenpauschale entscheidend.

Die Nebenkosten werden nicht immer separat ausgeschieden. In manchen Vertragsverhältnissen sind sie im Mietzins oder im Pachtzins inbegriffen. In solchen Fällen ist eine Ausscheidung vorzunehmen, indem für den Nebenkostenanteil ein angemessener Abzug vorgenommen wird.

Viele Miet- oder Pachtverhältnisse beschränken sich nicht auf geschäftliche Einrichtungen, sondern umfassen auch Wohnraum. Zu denken ist etwa an einen Gastronomiebetrieb mit eingebauter Wohnung für die Wirtsleute. In solchen Fällen ist eine Ausscheidung vorzunehmen, indem für den Wohnungsanteil ein angemessener Abzug vorgenommen wird. Beläuft sich der Saldo auf nicht mehr als 20'000 Franken, so ist das Gesetz aufgrund der Regelung in Absatz 2 anwendbar.

Im Bereich der Miete und Pacht von Geschäftsräumen sind Vertragsvereinbarungen üblich, wonach der Miet- oder Pachtzins ganz oder teilweise nach dem Geschäftsumsatz bemessen werden. Wo dies der Fall ist, werden auch die durch Schliessungen und Einschränkungen bedingten Umsatzschwankungen berücksichtigt. Deshalb wird der betreffende Anteil für die Festlegung der Höhe des massgebenden Miet- oder Pachtzinses nicht berücksichtigt. Die 40-Prozent-Regel greift in solchen Fällen nur für einen allfäl-