Rapport explicatif

accessoires peuvent être déterminés en fonction soit de l’acompte convenu, soit de l’estimation d’un expert. Dans le cas où les charges font l’objet d’un forfait convenu entre le bailleur et le locataire ou fermier, c’est ce montant forfaitaire qui est déterminant.

Les frais accessoires ne sont pas toujours comptabilisés séparément. Ils peuvent en effet être inclus dans le loyer ou fermage en vertu du bail. Dans ce cas, il convient de soustraire les charges du montant brut, en appliquant une déduction appropriée.

Un grand nombre de contrats de bail ne portent pas uniquement sur des surfaces commerciales, mais comprennent également des locaux d’habitation. Ainsi, certains établissements de restauration incluent un logement attenant destiné au gérant. Dans un tel cas, il y a lieu de retrancher la part inhérente au logement, en appliquant une déduction appropriée. Si le résultat obtenu est inférieur ou égal à 20 000 francs, la loi est applicable conformément à l’al. 2.

Dans un bail commercial, il est usuel de prévoir une clause selon laquelle tout ou partie du loyer ou fermage est proportionnel au chiffre d’affaires réalisé. Dans ce cas de figure, la variation du chiffre d’affaires consécutive à la fermeture ou à la restriction des activités est prise en compte. C’est pourquoi la part liée au chiffre d’affaires n’entre pas dans le calcul du montant du loyer ou fermage déterminant. La règle des 40 % ne vaut que pour un montant de base, qui est dû en toutes circonstances. Selon les clauses du bail, la baisse du chiffre d’affaires résultant de la fermeture se répercute sur le montant du loyer ou fermage avec un temps de retard plus ou moins important. Par conséquent, des difficultés de trésorerie demeurent possibles lorsque le loyer ou fermage est lié au chiffre d’affaires. Elles peuvent cependant être surmontées par le biais d’un crédit bancaire accordé au titre du programme d’octroi de cautionnements visant à atténuer les conséquences du coronavirus (COVID-19) prévu par l’ordonnance sur les cautionnements solidaires liés au COVID-19 (RS 951.261).

La mention du chiffre d’affaires signifie a contrario que le loyer ou fermage net est déterminant dans son intégralité lorsqu’il est fondé sur n’importe quel autre critère de fixation, y compris en cas d’indexation ou d’échelonnement du loyer.

2.5 Art. 5 Loyer ou fermage dû

L’art. 5 met en œuvre la principale exigence des motions 20.3451 et 20.3460, à savoir que les locataires ou fermiers des établissements ayant dû fermer ne doivent que 40 % du loyer ou fermage déterminant. Ce régime déroge aux dispositions du CO, et sa validité se limite expressément à la durée de la fermeture ordonnée. Si l’établissement n’a pas rouvert immédiatement après la levée des mesures prises par les autorités, par exemple pour des raisons économiques, la règle des 40 % ne s’applique pas à cette phase.

Le montant du loyer ou fermage déterminant pour l’application de la règle des 40 % est calculé sur la base des critères d’applicabilité de la loi qui sont fixés à l’art. 4. Il correspond au loyer ou fermage net des locaux commerciaux loués ou affermés comprenant tous les biens dont l’usage a été cédé avec ceux-ci mais pas les frais accessoires. Si les frais accessoires sont inclus dans le loyer ou fermage, il y a lieu d’appliquer une déduction appropriée. Il en va de même si la chose louée ou affermée prévoit un usage d’habitation.

2.6 Art. 6 Établissements de santé

La règle des 40 % fixée à l’art. 5 bénéficie aussi aux établissements de santé qui ont dû réduire leur activité conformément à l’ordonnance 2 COVID-19 (dans sa teneur du 19 mars 2020). Son application couvre expressément la durée de la restriction ordonnée. Par ailleurs, elle est limitée à deux mois au maximum, comme le veulent les motions 20.3451 et 20.3460.

2.7 Art. 7 Indemnité en cas de détresse économique

Comme expliqué au point 1.2.7, le Conseil fédéral propose de renoncer à l'indemnité en cas de détresse économique.