Rapport explicatif

1 Présentation du projet

1.1 Contexte

Le 4 juin 2020, le Conseil national a adopté la motion 20.3451 CER-N (« Loyers commerciaux des restaurants et autres établissements concernés par la fermeture. Pour que les locataires ne doivent que 40 pour cent de leur loyer »). Le Conseil des États a, le 8 juin suivant, donné son aval à la motion 20.3460 CER-E au libellé identique.

Le Parlement a donc chargé le Conseil fédéral de prendre des mesures pour que les exploitants de restaurants et autres établissements ne doivent payer que 40 % de leur loyer pendant la fermeture ordonnée par le Conseil fédéral dans le cadre de la lutte contre le coronavirus. Les deux motions demandent également que cette réglementation s’applique pendant une durée maximale de deux mois aux établissements de santé contraints de restreindre considérablement leur activité. Cette réglementation doit s’appliquer aux locataires dont le loyer ne dépasse pas les 20 000 francs par mois et par objet ; si le loyer se situe entre 15 000 et 20 000 francs, les parties peuvent décider de ne pas l’appliquer. Le Conseil fédéral est également prié de créer un fonds pour les cas de rigueur doté de 20 millions de francs en faveur des bailleurs. Si les parties ont déjà conclu des accords dans ce domaine, ceux-ci doivent rester valables et ne pas être annulés par la loi.

Depuis le déclenchement de la crise du coronavirus, le Conseil fédéral a abordé à plusieurs reprises la question des loyers commerciaux. Le 27 mars 2020, il a adopté l’ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail à ferme (RS 221.213.4), qui a notamment prolongé temporairement le délai de 30 à 90 jours en cas de demeure. Limitée au 31 mai 2020, cette ordonnance n’est plus en vigueur. Le 8 avril 2020, le Conseil fédéral a décidé de ne pas s’immiscer dans les rapports de droit privé entre locataires et bailleurs et a appelé les parties concernées à dialoguer en vue de solutions constructives et pragmatiques. En outre, il a chargé le Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche (DEFR) de procéder, en collaboration avec le Département fédéral des finances (DFF), à un monitoring de la situation en matière de loyers des locaux commerciaux et de faire rapport au Conseil fédéral d’ici à l’automne 2020. Notons enfin que le groupe d’action « Droit du bail et crise du coronavirus » mis en place le 24 mars 2020 par le DEFR pour accompagner cette surveillance a été rebaptisé : il s’appelle désormais « Groupe de travail sur les loyers commerciaux ».

1.2 Dispositif proposé

1.2.1 Champ d’application à raison de la personne

La loi COVID-19 sur les loyers commerciaux règle la fixation du loyer ou fermage des établissements publics qui ont dû rester fermés au public en vertu de l’ordonnance 2 COVID-19 et des établissements de santé qui ont dû restreindre leur activité en vertu de la même ordonnance. Par souci de clarté, la loi précise notamment qui relève du champ d’application à raison de la personne.

La loi COVID-19 sur les loyers commerciaux prévoit d’indemniser les bailleurs qui se retrouvent dans une situation de détresse économique suite aux pertes de loyer ou de fermage induites par les mesures qu’elle impose.

Le dispositif proposé correspond donc au texte des deux motions auxquelles il est donné suite. Le droit du bail, qui est réglé dans le code des obligations (CO ; RS 220), contient des règles largement uniformes pour les locataires et ne fait des distinctions entre les locataires de locaux commerciaux et ceux d’habitations que pour des questions spécifiques. La différenciation faite dans la motion est liée aux différentes manières dont on peut être affecté par les mesures prévues par l’ordonnance 2 COVID-19.

1.2.2 Champ d’application à raison de la matière

Les règles prévues par la loi COVID-19 sur les loyers commerciaux s’appliquent au bail à loyer ou à ferme pour autant que le loyer ou le fermage de la chose louée ou affermée ne dépasse pas 20 000 francs par mois. Ce plafonnement répond à la volonté déclarée de protéger les PME. Les auteurs