Rapport explicatif

des motions ont estimé que les locataires qui paient un loyer supérieur à 20 000 francs sont dans une position de négociation équilibrée vis-à-vis des bailleurs¹.

1.2.3 Exceptions au champ d’application

Le 8 avril 2020, le Conseil fédéral a exhorté les acteurs concernés par les loyers commerciaux, mis au défi par la situation, à contribuer à des solutions constructives et pragmatiques, en tenant compte de la situation concrète des parties². En outre, plusieurs cantons ou communes ont créé pour les parties au contrat des incitations qui prévoient la prise en charge d’un certain montant par la collectivité, en cas d’accord. Il existe également des collectivités publiques qui, en leur qualité de bailleurs de locaux commerciaux, ont consenti des concessions financières aux locataires. Si les accords exprès évoqués portent sur le montant du loyer ou du fermage pendant la période de fermeture ou de réduction d’activité, la loi COVID-19 sur les loyers commerciaux n’est pas applicable. Ainsi, celle-ci ne prend effet que dans les cas prévus par l’ordonnance 2 COVID-19 et lorsque les locataires ou fermiers et les bailleurs n’ont pas pu trouver une solution commune ou encore lorsqu’aucune décision judiciaire n’est entrée en force.

1.2.4 Clause d’exemption

Si le loyer ou fermage déterminant se situe entre 15 000 et 20 000 francs, chaque partie a la possibilité de renoncer à l’application de la réglementation instituée par la loi COVID-19 sur les loyers commerciaux. Cette volonté se traduit par une déclaration unilatérale communiquée à l’autre partie au contrat. La déclaration de renonciation porte sur l’application de la réglementation sur les loyers et fermages prévue par la loi COVID-19 sur les loyers commerciaux. En clair, dans ce cas, la règle concernant la réduction du loyer ou fermage à 40 % et la possibilité pour le bailleur de présenter une demande d’indemnisation s’il se retrouve dans une situation de détresse économique à la suite de l’application de la loi sont rejetés.

Pour des raisons de preuve, la déclaration de renonciation doit être communiquée par écrit. Le délai prévu à compter de l’entrée en vigueur de la loi COVID-19 sur les loyers commerciaux fournira une assurance à l’autre partie.

La clause d’exemption donne aux parties la possibilité de conclure leur propre accord ou, au besoin, de recourir aux voies de droit. La possibilité de renoncer à l’application de la réglementation sur les loyers et fermages prévue par la loi COVID-19 sur les loyers commerciaux limite au strict nécessaire l’intervention dans la relation contractuelle.

1.2.5 Loyer ou fermage déterminant

Par bail à loyer ou à ferme, on entend le loyer ou fermage net comprenant tous les biens dont l’usage a été cédé avec ceux-ci, mais pas les frais accessoires. Il s’agit par exemple de biens mobiliers, de garages, de places de stationnement extérieures ou souterraines ainsi que de jardins (art. 253a, al. 1, CO en relation avec l’art. 1 de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux [OBLF

; RS 221.213.11]). Les frais accessoires ne sont pas inclus dans le loyer ou fermage net.

Si les parties sont convenues dans le contrat de bail à loyer ou à ferme que les frais accessoires sont inclus dans le loyer ou fermage, un montant approprié doit être déduit pour déterminer le loyer ou fermage applicable. Une telle déduction doit également être effectuée si l’objet loué ou affermé est utilisé à des fins à la fois professionnelles et privées (résidentielles).

Les parts calculées sur le chiffre d’affaires ne sont pas prises en considération dans l’établissement du loyer ou fermage déterminant. La fermeture ou la restriction d’activité entraîne une baisse du chiffre