Erläuternder Bericht

als 20'000 Franken bezahlen, im Verhältnis zu Vermieterinnen und Vermietern in einer ausgewogenen Verhandlungsposition befinden.¹

1.2.3 Ausnahmen vom Geltungsbereich

Am 8. April 2020 hat der Bundesrat die von der herausfordernden Situation betroffenen Vertragsparteien dazu aufgerufen, zu konstruktiven und pragmatischen Lösungen Hand zu bieten. In diesem Zusammenhang wurde festgehalten, dass die Lösung der konkreten Lage der betroffenen Mietparteien Rechnung tragen sollen.² Daneben haben mehrere Kantone oder Gemeinden Anreize für die Vertragsparteien geschaffen, in dem im Falle einer Einigung ein gewisser Betrag vom Gemeinwesen übernommen wird. Weiter gibt es Gemeinwesen, welche in ihrer Eigenschaft als Vermietende von Geschäftsräumen den Mieterinnen und Mietern finanziell entgegengekommen sind. Soweit die beschriebenen ausdrücklichen Vereinbarungen sich auf die Höhe des Miet- oder Pachtzinses während der Dauer der Schliessung oder des eingeschränkten Betriebs beziehen, ist das Covid-19-Geschäftsmietegesetz nicht anwendbar. Damit greift es nur dort ein, wo eine Betroffenheit im Sinne der COVID-19-Verordnung 2 besteht und die Mieterinnen und Mieter sowie Pächterinnen und Pächter und die Vermieterinnen und Vermieter sowie Verpächterinnen und Verpächter keine gemeinsame Lösung finden konnten oder kein rechtskräftiger Gerichtsentscheid vorliegt.

1.2.4 Ausstiegsklausel

Wenn sich der massgebende Miet- oder Pachtzins auf 15'000 Franken bis 20'000 Franken beläuft, hat jede Partei die Möglichkeit, auf die Anwendung der durch das Covid-19-Geschäftsmietegesetz geschaffenen Regelung zu verzichten. Dieser Wille wird durch eine einseitige Erklärung an die andere Vertragspartei realisiert. Die Verzichtserklärung bezieht sich auf die Anwendung der Miet- und Pachtzinsregelung nach dem Covid-19-Geschäftsmietegesetz. Dies bedeutet, dass sowohl die Miet- oder Pachtzinshöhe von 40 Prozent als auch die Möglichkeit der Vermieterin oder des Vermieters sowie der Verpächterin oder des Verpächters bei Vorliegen einer durch die Anwendung des Gesetzes verursachten wirtschaftlichen Notlage ein Gesuch um Entschädigung einzureichen, abgelehnt werden.

Aus Beweisgründen ist die Verzichtserklärung durch schriftliche Mitteilung auszuüben. Durch eine ab dem Inkrafttreten des Covid-19-Geschäftsmietegesetzes laufende Frist wird für die Gegenpartei Gewissheit geschaffen.

Die Ausstiegsklausel verschafft den Parteien die Möglichkeit doch noch eine eigene Vereinbarung zu treffen oder allenfalls den Rechtsweg zu beschreiten. Die Option, auf die Anwendung der Miet- und Pachtzinsregelung des Covid-19-Geschäftsmietegesetzes zu verzichten, beschränkt den Eingriff in das Vertragsverhältnis auf das Nötigste.

1.2.5 Massgebender Miet- oder Pachtzins

Mit Miet- oder Pachtzins ist der Nettomietzins oder der Nettopachtzins mit allen zusammen zum Gebrauch überlassenen Sachen gemeint. Dazu gehören beispielsweise Mobilien, Garagen, Autoeinstell- und Abstellplätze sowie Gärten (Art. 253a Abs. 1 OR in Verbindung mit Art. 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, VMWG; SR 221.213.11). Vom Nettomietzins und Nettopachtzins ausgenommen sind die Nebenkosten.

Wenn die Parteien im Miet- oder Pachtvertrag vereinbart haben, dass die Nebenkosten im Miet- oder Pachtzins eingeschlossen sind, haben sie für die Ermittlung des massgebenden Miet- oder Pachtzinses einen angemessenen Abzug einzurechnen. Ein solcher ist auch vorzunehmen, wenn das Miet- oder Pachtobjekt nicht nur für geschäftliche Zwecke genutzt wird, sondern auch dem Wohnen dient.

Für die Ermittlung des massgebenden Mietzinses werden Anteile, welche nach dem Geschäftsumsatz bemessen sind, nicht berücksichtigt. Mit der Schliessung oder der Einschränkung des Betriebs geht