Rapport explicatif

d’affaires. Le loyer ou le fermage serait donc réduit de toute manière. En ne tenant compte que du loyer de base, on évite que le chiffre d’affaires ait un double effet sur le loyer ou le fermage.

1.2.6 Adaptation temporaire du loyer ou fermage déterminant dans la loi

La loi COVID-19 sur les loyers commerciaux règle la fixation du loyer ou fermage des établissements qui ont dû rester fermés au public en vertu de l’ordonnance 2 COVID-19. Pour la durée de la fermeture ordonnée par la Confédération, les établissements concernés s’acquittent de 40 % du loyer ou fermage déterminant (sans les frais accessoires), par dérogation aux dispositions du CO.

Les établissements de santé ont également dû restreindre leur activité à l’entrée en vigueur de l’ordonnance 2 COVID-19. Pendant une durée maximale de deux mois, les établissements concernés s’acquittent de 40 % du loyer ou fermage déterminant (sans les frais accessoires). Cette règle de la loi COVID-19 sur les loyers commerciaux déroge elle aussi aux dispositions du CO.

La fixation du loyer ou du fermage dû offre une solution permettant d’éviter des procédures longues et coûteuses. L’interprétation consistant à dire que la fermeture ou la restriction d’activité ordonnée par les autorités et, partant, la réduction de l’usage de l’objet loué ou affermé qui en résulte constituent un défaut au sens des art. 259a ss. CO est contestée à la fois dans la doctrine et la pratique. En droit du bail, l’existence d’un défaut peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer ou des dommages-intérêts. Or les bailleurs ne sont pas responsables de la fermeture et de la restriction d’activité liée aux mesures prises par les autorités pour lutter contre le coronavirus. Le dispositif proposé est un moyen efficace d’atténuer rapidement les effets de la pandémie de COVID-19, qui permet de créer rapidement une sécurité juridique pour les personnes concernées et d’éviter le recours aux voies de droit.

1.2.7 Indemnité en cas de détresse économique

Si, en application de la loi COVID-19 sur les loyers commerciaux, seulement 40 % du loyer ou fermage déterminant est dû pendant une période à préciser, cette mesure permet de soulager financièrement les locataires ou les fermiers. Pour leur part, les bailleurs subissent une perte de 60 % du loyer ou du fermage déterminant. Une situation de détresse économique est par exemple avérée lorsque le loyer est fixé uniquement sur la base des coûts ou lorsque la perte compromet l’existence économique. Afin de pallier ces problèmes, la loi COVID-19 sur les loyers commerciaux prévoit la mise à disposition d’un montant maximum de 20 millions de francs. Cependant, le Conseil fédéral est sceptique quant à cette indemnité et propose donc d'y renoncer.

Les bailleurs concernés peuvent déposer une demande d’indemnisation dûment motivée auprès de l’Office fédéral du logement (OFL). La situation de détresse économique doit être une conséquence de la perte subie en raison de la loi COVID-19 sur les loyers commerciaux. Les parties au contrat de bail à loyer ou à ferme concerné sont tenues de remettre les documents pertinents et de fournir les renseignements nécessaires. Il est ainsi possible de garantir que les parties en difficulté obtiennent une aide. Le montant de l’indemnité est fixé au cas par cas et ne doit pas excéder celui de la perte financière subie. L’appréciation des demandes est effectuée conformément aux dispositions générales de la procédure fédérale.

Pour le cas où le volume des demandes dépasserait les ressources disponibles, la loi prévoit deux mécanismes. L’OFL peut assortir la situation de détresse économique d’exigences supplémentaires et plafonner le montant de l’indemnité.

Comme il peut se passer du temps avant que le bailleur ne constate une situation de détresse économique, la loi COVID-19 sur les loyers commerciaux prévoit un délai de six mois après son entrée en vigueur pour le dépôt d’une demande d’indemnisation.

Les aides financières soulèvent généralement des craintes en termes d’abus, et c’est le cas en particulier des mesures de soutien prises dans le contexte de la pandémie de coronavirus. C’est pourquoi la loi