Rapport explicatif

Révision de la loi fédérale sur l’expropriation (LEx)

Opportunité de la solution proposée

Par la suite, le DETEC a mandaté la société Wüest & Partner afin de clarifier l’applicabilité et les effets possibles des modifications proposées. Dans son rapport du 15 juin 2016¹⁴, cette société parvient à la conclusion que les concepts proposés par la motion (prix de marché, orientation selon l’utilité future et méthode des coefficients en fonction de la localisation) ne se prêtent guère à la mise en œuvre d’un point de vue économique et en termes de technique d’évaluation.

S’agissant de la valeur commerciale, le rapport note ce qui suit : une expropriation ne correspond pas à une transaction sur le marché libre, mais à un acte administratif. En cas d’expropriation, le prix ne saurait donc être fixé en fonction du marché. Le système actuel de fixation du prix en fonction de la valeur vénale permet déjà d’indemniser le montant escomptable de la vente de gré à gré d’un bien-fonds présentant les mêmes caractéristiques.

Prendre en considération l’utilité future de l’ouvrage qui justifie l’expropriation s’avère difficile en pratique lors de la mise en œuvre concrète, car seule une part de l’utilité macroéconomique revient à l’expropriant. Quoi qu’il en soit, il faut en outre considérer que l’utilité future (p. ex. s’agissant de la construction d’une route nationale) ne peut guère se mesurer ni se calculer dans la plupart des cas à l’aide de critères juridiquement clairs. De plus, à cet égard, il faut savoir que l’« utilité future » est toujours associée à une tâche publique pour laquelle il n’existe guère de marché permettant de calculer une utilité future. La solution envisagée est également problématique et impraticable, parce qu’il faudrait déterminer le moment où survient l’utilité. Par ailleurs, il faudrait définir si l’utilité future se rapporte à l’utilité brute ou à l’utilité nette (après déduction de toutes les charges liées à la construction, à l’entretien et l’exploitation). Au demeurant, il est parfaitement possible que l’expropriation débouche sur une réduction de la valeur du terrain plutôt que sur une utilité financière ou commerciale (p. ex. en cas d’expropriation liée à la revitalisation d’une rivière).

La méthode des coefficients en fonction de la localisation est une méthode permettant de calculer la valeur relative d’un terrain. Elle repose sur l’hypothèse que la valeur d’un terrain se situe dans une certaine relation à la valeur ou à la valeur locative du bâtiment construit sur ce terrain. Selon le rapport de Wüest & Partner, la méthode des coefficients en fonction de la localisation, autrefois répandue, s’appliquait surtout dans le cadre d’évaluations de la valeur intrinsèque, lorsque la valeur du terrain ne pouvait pas être déterminée par des méthodes statistiques (prix de ventes effectives dans des situations comparables). Selon cette méthode, la première étape consiste à classer et à évaluer la localisation de l’objet à l’aide de divers critères ou clés (p. ex. emplacement, utilité, situation, desserte, état du marché). On disposerait actuellement de clés de localisation pour les utilisations suivantes : habitations, bureaux/locaux commerciaux/artisanat, infrastructures industrielles et