Rapport sur les résultats

Rapport sur les résultats de la consultation relative à la modification de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux

des frais accessoires due au comportement des usagers et aux conditions météorologiques, les litiges entre locataires et propriétaires sont programmés, et que le propriétaire doit assumer la responsabilité envers le locataire des défauts dont le prestataire est responsable. Selon elle, le CPE place le prestataire dans une meilleure position que le propriétaire, puisque celui-ci, ne pouvant pas facturer ses coûts sous forme de frais accessoires, ne peut faire valoir que 50 à 70 % de l’assainissement énergétique comme investissement créant des plus-values, alors que le prestataire n’a pas à mesurer sa prestation selon les objectifs de rendement prévus par le droit du bail. La HEV précise que le propriétaire peut prendre lui-même des mesures économiques, donc moins chères, puisque le prestataire n’en tire aucun profit, et que si les fonds propres manquent, il existe d’autres modèles de financement que le CPE. L’association fait également remarquer que la quantité d’énergie économisée est toujours incertaine, de sorte que le prestataire prend un risque, ce qui entraîne des marges de sécurité supplémentaires et donc des prix plus élevés. Elle souligne que ce modèle ne semble pas faire l’objet d’une forte demande, que les mesures d’optimisation des installations peuvent également être facturées comme de l’entretien via les frais accessoires, et que les améliorations de l’enveloppe du bâtiment ne sont généralement pas rentables, mais représentent un investissement créant une plus-value en termes de confort propre à justifier une hausse de loyer.

4.5.2 Association suisse des locataires (ASLOCA)

L’ASLOCA souligne la nécessité de modifier la loi, car réglementer au niveau de l’ordonnance n’est pas conforme, notamment en raison des coûts d’investissement, d’amortissement et de maintenance pris en considération par le CPE. Elle précise que la référence, dans le rapport explicatif, à l’actuel art. 6a OBLF n’apporte rien, car, à la différence du CPE, elle se rapporte à des installations extérieures, qui ne font pas partie de l’immeuble. Elle souligne également qu’en vertu de l’art. 257b CO, les frais accessoires n’incluent que les dépenses effectives pour des prestations en rapport avec l’usage de la chose, raison pour laquelle le niveau de l’ordonnance ne serait suffisant que si les coûts d’investissement du prestataire de services n’étaient pas pris en compte. Pour tenir compte de ce qui précède, l’ASLOCA propose de compléter l’art. 6c, al. 1, OBLF afin que les coûts du CPE pouvant être répercutés en tant que frais accessoires ne puissent être calculés que sur la base de la valeur de l’économie d’énergie. En ce qui concerne l’art. 6c, al. 2, OBLF, l’ASLOCA relève que la question du calcul des coûts énergétiques économisés est ouverte, et qu’on ne sait pas qui effectuera ce calcul et sous quelle forme il sera porté à la connaissance des locataires. L’association propose donc une disposition supplémentaire qui obligerait le bailleur à joindre les pièces justificatives pertinentes au décompte de charges. En résumé, elle note que trop de questions restent sans réponse dans le projet et rejette par conséquent l’introduction de l’art. 6c OBLF.

4.5.3 Association suisse de l’économie immobilière (SVIT Suisse)

La SVIT est favorable au principe qui fonde la nécessité d’éliminer les obstacles aux mesures d’efficacité énergétique dans le droit du bail, mais rejette le projet, arguant que son contenu et le rapport explicatif ne sont pas suffisamment clairs et qu’il n’y a actuellement aucune urgence à agir. Elle souligne que le décompte de charges dans le cas d’un CPE s’est établi dans le cadre de l’actuel art. 6a OBLF, et que le CPE est comparable, dans un certain sens, à la conclusion d’un contracting d’installations pour un immeuble existant. La SVIT fait toutefois remarquer que divers aspects ne sont pas pris en considération dans le rapport explicatif, et que la réglementation proposée est source d’incertitudes pour les bailleurs. Elle signale également que les experts jugent plutôt faible le potentiel économique du CPE dans le secteur du logement locatif. La SVIT estime que le projet est présenté à un moment inopportun, et qu’il serait bon, après l’adoption de la législation sur le CO2, de procéder à un examen global des effets sur le droit du bail et d’évaluer alors s’il y a lieu d’agir. Elle relève également que le projet laisse un certain nombre de questions sans réponse, dont celle des coûts pouvant être facturés, et souligne que, selon l’évolution des prix de l’énergie, ces coûts pourraient être supérieurs aux économies. La SVIT aborde également la question de l’imputation des intérêts et de l’amortissement selon que le CPE est financé par le propriétaire ou par un investisseur.