Rapport explicatif

sation du projet aura pour conséquence de ne plus avoir besoin de la formule pour notifier une hausse de loyer selon un échelonnement convenu. Pour cette raison, l’obligation de communiquer chaque majoration de loyer et le délai fixé ne sont plus adaptés aux autres exigences figurant à l’art. 19 OBLF, d’où la nécessité de revoir cet article. Cette argumentation s’applique aux autres points réglant les loyers échelonnés. En vertu de la dernière phrase de l’art. 19, al. 2, OBLF, les cantons peuvent décréter que la copie de la convention est admise comme formule reconnue juridiquement. Sept cantons ont fait usage de cette compétence et ont ainsi rendu possible une simplification significative sur le plan formel. Cet avantage se réduit avec le projet, qui prévoit que la forme écrite suffit. En outre, exiger seulement la forme écrite permettrait d’uniformiser la réglementation. Il convient dès lors de déterminer si la copie de la convention de loyer peut encore être considérée comme une simplification par rapport à une simple lettre ou si cette norme doit être biffée. Si cette possibilité doit rester applicable, elle devra vraisemblablement être réglée ailleurs.

2.3 Présentation du projet 3 (résiliation pour besoin propre)

2.3.1 Changement de propriétaire en raison de l’aliénation de la chose (art. 261, al. 2, let. a, CO)

Il y a changement de propriétaire si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d’une poursuite pour dettes ou d’une faillite ; le bail passe à l’acquéreur avec la propriété de la chose (art. 261, al. 1, CO). En vertu de l’art. 261, al. 2, let. a, CO, le nouveau propriétaire peut, pour les habitations ou les locaux commerciaux, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s’il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés.

L’avant-projet prévoit une modification de l’art. 261, al. 2, let. a, CO. Le nouveau propriétaire pourra faire usage de son droit de mettre fin à la location en résiliant le bail, s’il peut faire valoir, sur la base d’une évaluation objective, un besoin propre important et actuel. Cette reformulation vise à simplifier l’invocation de ce motif de résiliation et à accélérer sa mise en œuvre.

2.3.2 Congé donné par le bailleur (art. 271a CO)

L’art. 271a CO précise la protection contre les congés concernant les baux à loyer portant sur des habitations ou des locaux commerciaux : le congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi (al. 1, let. d). Le congé est aussi annulable s’il est donné par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur a succombé dans une large mesure, a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions, ou a renoncé à saisir le juge (al. 1, let. e). L’al. 3, let. a, précise que ces deux motifs d’annulation ne s’appliquent pas lorsqu’un congé est donné en raison du besoin urgent du bailleur ou de ses proches parents ou alliés d’utiliser eux-mêmes les locaux.