Rapporto esplicativo

Come recita la sua rubrica, l’articolo 19 OLAL verte sul modulo per comunicare aumenti di pigione e altre modificazioni unilaterali. Con l’attuazione del progetto in futuro non sarà più necessario utilizzare il modulo per notificare gli aumenti di pigione in base a una scala pattuita. Per questa ragione l’obbligo di comunicare ogni aumento di pigione e il termine non sono più adeguati alle altre condizioni che figurano nell’articolo 19 OLAL; di conseguenza è necessario rivedere questo articolo. Questo argomento vale anche per altre norme concernenti pigioni scalari. Secondo l’ultimo periodo dell’articolo 19 capoverso 2 OLAL i Cantoni possono dichiarare modulo legalmente sufficiente la copia delle pattuizioni di pigione. Sette Cantoni si sono avvalsi di questa competenza e hanno reso possibile un’importante semplificazione sul piano formale. Questo vantaggio si riduce con il progetto preliminare, secondo il quale la forma scritta è sufficiente. Inoltre, esigere soltanto la forma scritta consentirebbe di uniformare la normativa. Occorre ora stabilire se la copia della pattuizione della pigione può ancora essere considerata come semplificazione rispetto a una semplice lettera o se questa norma debba essere abrogata. Se questa possibilità dovesse restare applicabile, andrebbe verosimilmente disciplinata altrove.

2.3 Punti essenziali del progetto 3 (disdetta per bisogno personale)

2.3.1 Cambiamento di proprietario a seguito dell’alienazione della cosa (art. 261 cpv. 2 lett. a CO)

Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell’ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all’acquirente con la proprietà della cosa (art. 261 cpv. 1 CO). Secondo l’articolo 261 capoverso 2 lettera a CO il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso, in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti o affini.

Il progetto preliminare prevede una modifica dell’articolo 261 capoverso 2 lettera a CO: il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale se, sulla base di una valutazione oggettiva, fa valere un bisogno personale importante e attuale. Questa riformulazione è volta a semplificare l’invocazione di questo motivo di disdetta e ad accelerarne l’attuazione.

2.3.2 Disdetta da parte del locatore (art. 271a CO)

L’articolo 271a CO protegge contro le disdette di locazioni di abitazioni o locali commerciali: la disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempre che il conduttore non l’abbia intrapreso in maniera abusiva (cpv. 1 lett. d). La disdetta può essere contestata anche se data dal locatore nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore è risultato ampiamente soccombente, ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni o ha rinunciato ad adire il