Rapport explicatif

parents ou alliés. Dans le droit en vigueur, il faut généralement que ce besoin propre soit urgent. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, l’urgence doit être à la fois temporelle et matérielle. La nouvelle formulation réduit les exigences relatives à l’existence de l’urgence. Il sera ainsi plus facile pour un nouveau propriétaire de résilier le bail en invoquant son besoin propre et en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, si bien qu’il pourra faire abstraction des délais plus longs et des termes postérieurs éventuellement convenus dans le contrat.

Comme actuellement, il incombera au bailleur précédent de répondre de tous les dommages causés au locataire par le fait que le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail (al. 3). Les dispositions relatives à l’expropriation restent également réservées (al. 4).

Par ailleurs, la modification de l’al. 2, let. a, n’a pas non plus d’incidence sur les effets de l’annotation d’un bail au registre foncier (art. 261b, al. 1, CO). Par conséquent, l’annotation oblige tout nouveau propriétaire à laisser au locataire l’usage de l’immeuble en conformité du bail (art. 261b, al. 2, CO). Dans ce cas, il n’est pas possible d’invoquer le besoin propre pour résilier le bail plus tôt que ne le permettrait le contrat existant.

3.4 Art. 271a CO (Annulabilité du congé)

L’art. 271a, al. 3, let. a, CO est modifié de façon que le congé ne soit pas annulable au sens de l’al. 1 let. d et e lorsqu’il est donné en raison d’un besoin important et actuel, établi sur la base d’une évaluation objective, que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux. Dans le droit actuel, le congé ne peut être contesté lorsqu’il est donné en raison du caractère urgent du besoin propre. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, l’urgence doit être à la fois temporelle et matérielle. La nouvelle formulation réduit les exigences relatives à l’existence de l’urgence. Il sera ainsi plus difficile pour le locataire de contester le congé en invoquant l’absence d’un besoin propre urgent.

3.5 Art. 272 CO (Prolongation du bail)

L’art. 272, al. 2, let. d, est modifié afin que l’autorité compétente, lorsqu’elle procède à la pesée des intérêts concernant la prolongation du bail, tienne compte non seulement du besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux, mais aussi de l’importance et de l’actualité de ce besoin à évaluer de manière objective. Dans le droit en vigueur, l’urgence du besoin est généralement prise en compte. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, l’urgence doit être à la fois temporelle et matérielle. La nouvelle formulation réduit les exigences relatives à l’existence de l’urgence. Par conséquent, le besoin propre aura un poids plus important dans la pesée des intérêts.

3.6 Position de la minorité

La formulation proposée par la commission est trop ouverte aux yeux de la minorité. Cette dernière souhaite rendre plus strictes les exigences relatives au besoin propre et propose donc de préciser dans chaque cas que le besoin propre doit être urgent,