Rapporto esplicativo

3.3 Commento ai singoli articoli del progetto 3 (disdetta per bisogno personale)

3.3.1 Articolo 261 CO (cambiamento di proprietario a seguito dell’alienazione della cosa)

Con la modifica dell’articolo 261 capoverso 2 lettera a, in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso, se sulla base di una valutazione oggettiva fa valere un bisogno personale importante e attuale, suo proprio o dei suoi stretti parenti o affini. Il diritto attuale prevede in generale che questo bisogno sia urgente. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, l’urgenza deve essere sia temporale che materiale. La nuova formulazione riduce le esigenze relative alla presenza dell’urgenza. In tal modo sarà più facile per un nuovo proprietario recedere dal contratto invocando il suo bisogno personale nel rispetto del termine legale di preavviso per la prossima scadenza legale, senza curarsi di termini più lunghi o termini più tardivi eventualmente convenuti nel contratto.

Come ora, se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponderà verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano (art. 261 cpv. 3 CO). Sono salve le disposizioni sull’espropriazione (art. 261 cpv. 4 CO)

Inoltre, la modifica del capoverso 2 lettera a non ha alcuna conseguenza sull’annotazione del contratto nel registro fondiario (art. 261b cpv. 1 CO). Questa annotazione ha l’effetto d’obbligare ogni nuovo proprietario a lasciare al conduttore l’uso del fondo a norma del contratto (art. 261b cpv. 2 CO). In tal caso non è possibile invocare il bisogno personale per recedere dal contratto prima di quanto convenuto nel contratto stesso.

3.4 Articolo 271a CO (contestazione della disdetta)

L’articolo 271 capoverso 3 lettera a CO è modificato in modo tale che la disdetta da parte del locatore non possa essere contestata secondo il capoverso 1 lettere d ed e se, sulla base di una valutazione oggettiva, il locatore fa valere un bisogno personale importante e attuale, suo proprio o dei suoi stretti parenti o affini. Il diritto vigente prevede che la disdetta non può essere contestata se la cosa locata occorre al bisogno personale urgente. Conformemente alla giurisprudenza del Tribunale federale, l’urgenza deve essere sia temporale che materiale. La nuova formulazione riduce le esigenze relative alla presenza dell’urgenza. Sarà in tal modo più difficile per il conduttore contestare la disdetta invocando l’assenza di un bisogno personale urgente.

3.5 Articolo 272 CO (protrazione della locazione)

L’articolo 272 capoverso 2 lettera d è modificato in modo tale che quando pondera gli interessi delle parti per quanto riguarda la protrazione della locazione, l’autorità competente tiene conto, oltre che dell’eventuale bisogno personale del locatore o dei suoi stretti parenti o affini, dell’importanza e dell’attualità di siffatto bisogno fondate su una valutazione oggettiva. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale,