Rapport explicatif

Il y aura lieu de déterminer les effets concrets de la modification de l’art. 262 CO sur le contrat-cadre de baux à loyer vaudois.

3.1.5 Art. 291 CO (Sous-affermage)

L’art. 291 CO règle les états de fait du sous-affermage et de la sous-location par le fermier. Le libellé correspond dans une large mesure à celui de l’art. 262 CO. La révision des dispositions relatives à la sous-location a des conséquences sur l’art. 291 CO. Les règles portant sur le sous-affermage ne sont pas touchées. Les modifications concrètes sont présentées au ch. 2.1.2, consacré au sous-affermage.

La révision de l’art. 291 CO tient compte des particularités du bail à ferme. Pour le reste, on se référera aux considérations relatives à la sous-location.

Par contre, pour les minorités III et IV, traiter en parallèle le bail à ferme n’est pas approprié. Elles considèrent que des questions complètement différentes se posent en matière de la sous-location dans le cadre d’un bail à ferme et que la loi doit notamment tenir compte du fait que c'est précisément la location des locaux commerciaux qui joue un rôle important dans ce type de bail.

3.2 Commentaire des articles du projet 2 (règles de forme)

3.2.1 Art. 269d CO (Augmentations de loyer et autres modifications unilatérales du contrat par le bailleur)

Les nouveaux al. 4 et 5 sont issus du traitement coordonné des initiatives parlementaires 16.458 et 16.459, qui sollicitent toutes les deux l’ajout d’un nouvel al. 4 à l’art. 269d CO.

Le nouvel art. 269d, al. 4, CO précise que, pour la communication d’une majoration de loyer ou de toute autre modification unilatérale du contrat, une signature reproduite sur la formule officielle par un moyen mécanique suffit.

Cette règle s’applique aux communications concernant les augmentations de loyer, les modifications du montant des acomptes et d’autres modifications unilatérales du contrat par le bailleur, mais pas à celles relatives aux congés. Elle complète la disposition générale de l’art. 14, al. 2, CO, laquelle prévoit que la signature qui procède de quelque moyen mécanique n’est tenue pour suffisante que dans les affaires où elle est admise par l’usage. La communication d’augmentations de loyer, de modifications du montant des acomptes pour frais accessoires ou d’autres modifications unilatérales du contrat implique l’émission de documents en nombre considérable. Or, jusqu’ici, l’emploi d’une signature en fac-similé dans les communications en question n’était pas admis par l’usage. Le nouvel art. 269d, al. 4, CO offre désormais une base légale expresse pour la signature en fac-similé dans des circonstances bien précises.