Rapporto LF

N. registrazione/dossier: M122-0129

L’incidenza di queste abitazioni nella quota di abitazioni secondarie del Comune non può essere definita in termini generali, perché dipende dall’uso effettivo che ne viene fatto nel singolo caso.

Art. 9 Abitazioni in relazione con strutture ricettive organizzate

Capoverso 1

Il finanziamento incrociato di strutture ricettive organizzate attraverso abitazioni secondarie è diventato quasi la norma (cfr. il rapporto commissionato dalla SECO, intitolato: “Finanziamento del turismo senza abitazioni secondarie. Ripercussioni dell’iniziativa sulle abitazioni secondarie sul finanziamento di strutture di alloggio e di infrastrutture turistiche”, Management Summary - Traduzione parziale dello studio in lingua tedesca, in particolare pag. 83 dell’originale in tedesco). La legge prevede pertanto la possibilità di realizzare abitazioni a scopo di finanziamento incrociato, ovvero per evitare l’insorgere di lacune di finanziamento che pregiudicherebbero la costruzione di nuove abitazioni o il futuro cambiamento di destinazione di un’abitazione allo scopo di proseguire lo sfruttamento della struttura; a determinate condizioni, queste abitazioni non sono soggette a limitazioni d’uso ai sensi dell’articolo 7 capoverso 1. Poiché, tuttavia, la gestione della struttura resta l’aspetto più importante, la realizzazione di abitazioni che offrono soprattutto «letti freddi» è autorizzata entro certi limiti: la superficie utile principale di queste abitazioni non può cioè superare il 20 per cento della superficie per piano complessiva delle camere e delle abitazioni. La realizzazione di queste abitazioni deve inoltre essere indispensabile per poter sfruttare o continuare a sfruttare in modo redditizio la struttura. Infine, è possibile ricorrere a questa soluzione soltanto una volta. Gli utili derivanti dai finanziamenti incrociati devono infine essere investiti nella struttura e nella prosecuzione dello sfruttamento dell’attività.

Capoverso 2

Il capoverso 2 riprende sostanzialmente quanto sancito nell’articolo 3 capoverso 3 dell’ordinanza in vigore sulle abitazioni secondarie. La possibilità di cambiare la destinazione delle strutture ricettive organizzate è importante sia sotto il profilo della politica economica sia dal punto di vista del turismo. Essa garantisce infatti che le strutture non più redditizie possano continuare a essere ritirate dal mercato e che, anche in futuro, rimanga possibile, se auspicato e opportuno, un cambiamento strutturale.

Per evitare che una struttura ricettiva organizzata sia trasformata illecitamente in abitazioni non sfruttate a scopi turistici, è fissata, come condizione, una durata di sfruttamento minima di 25 anni; tale periodo corrisponde a un ciclo ordinario di ammortamento e di deprezzamento di un immobile alberghiero. Questa durata di sfruttamento minima è considerata rispettata anche se è stata temporaneamente interrotta durante i 25 anni, ad esempio se la struttura ha dovuto essere chiusa per un certo periodo a causa di un fallimento o di un cambiamento di proprietà.

Le trasformazioni in questione possono essere autorizzate soltanto se la struttura alberghiera non può più essere sfruttata in modo sostenibile e redditizio, anche senza che il proprietario sia responsabile della situazione prodottasi. Si tratta in particolare di impedire che la destinazione dell’abitazione venga modificata nei casi in cui i guadagni che avrebbero necessariamente dovuto essere investiti in lavori di manutenzione o di ripristino sono stati sistematicamente sottratti all’esercizio.

I Cantoni e i Comuni possono adottare altre misure per evitare i cambiamenti di destinazione indesiderati di strutture alberghiere in abitazioni secondarie non sfruttate a scopi turistici. Sono ad esempio ipotizzabili moratorie sui cambiamenti di destinazione, contingenti sui cambiamenti o l’emanazione di direttive in materia di prelievi sui guadagni realizzati in caso di alienazioni. I Cantoni e i Comuni possono inoltre impedire o limitare il cambiamento di destinazione di immobili alberghieri attraverso misure di pianificazione del territorio e di diritto edilizio (p. es. creando zone destinate alle strutture alberghiere).