Rapport explicatif

Rapport explicatif relatif à la modification de l’ordonnance sur les fonds propres

(Établissements particulièrement liquides et bien capitalisés, crédits hypothécaires octroyés pour des

objets résidentiels de rendement, TBTF – banques mères)

Annexe: analyse de la situation sur le marché des objets résidentiels de rendement

Depuis fin 2008, la Suisse se trouve dans une phase de taux d’intérêt extraordinairement bas. L’expérience montre que de telles phases favorisent l’apparition de déséquilibres sur les marchés immobilier et hypothécaire. Il arrive souvent que de tels déséquilibres se corrigent brutalement, ce qui peut entraîner des évolutions critiques voire une récession. En Suisse, des indices clairs d’une évolution dans ce sens ont été identifiés dès 2010. Depuis lors, diverses mesures ont renforcé la résistance du secteur bancaire et exercé un effet modérateur sur l’octroi de crédits hypothécaires pour des logements occupés par leurs propriétaires. D’une part, l’autorégulation des banques a été révisée en 2012 et en 2014⁷⁷. Les débiteurs hypothécaires sont désormais tenus de fournir des fonds propres ne provenant pas d’un retrait sur l’avoir de la caisse de pension à concurrence d’au moins 10 % de la valeur de nantissement. Cependant, comme il n’a jamais été admis de prendre en compte les capitaux des caisses de pension à titre de fonds propres lors de l’acquisition d’un objet résidentiel de rendement et que des quotités de financement supérieures à 90 % étaient assez rares, cette exigence minimale ne pouvait déployer un effet modérateur que pour les logements destinés à l’usage de leurs propriétaires. En outre, les crédits hypothécaires pour les objets résidentiels doivent, depuis lors, être ramenés aux deux tiers de la valeur de nantissement en l’espace de quinze ans⁷⁸. D’autre part, pour les crédits servant à financer des objets résidentiels, la pondération-risque afférente aux tranches de crédit présentant des quotités de financement supérieures à 80 % a été relevée de 75 % à 100 % au 1^er janvier 2013⁷⁹. Enfin, le volant de fonds propres anticyclique sectoriel a été activé à raison de 1 % en 2013⁸⁰ et augmenté à 2 % en 2014⁸¹.

Malgré les mesures mises en place depuis 2012, le risque de correction des prix dans le segment des objets résidentiels de rendement (objets résidentiels qui ne sont pas occupés par le preneur de crédit lui-même) s’est fortement accru. En même temps, les risques liés à la capacité financière des emprunteurs ont connu une augmentation très forte dans ce segment. Pour les affaires de crédit et, partant, pour les risques de crédit des banques, le segment des objets résidentiels de rendement revêt une grande importance. Près de 30 % des crédits hypothécaires (portefeuille et nouvelles affaires) servent au financement de tels objets. À fin 2018, le volume de ces crédits s’élevait à environ 300 milliards de francs. En termes de valeur, environ la moitié des objets résidentiels de rendement sont financés en partie par des fonds étrangers. Les banques jouent donc un rôle essentiel dans le financement des objets résidentiels de rendement. De ce fait, elles sont fortement exposées aux corrections des prix dans ce segment mais aussi aux hausses des taux.

Risque de correction des prix dans le segment des objets résidentiels de rendement

Depuis 2013, on constate une forte croissance des prix des objets résidentiels de rendement (cf. illustration 4). Depuis 2017, les prix se sont stabilisés à un haut niveau. Leur évolution a été sensiblement plus forte que des facteurs fondamentaux tels que les revenus des ménages ou les loyers ne l’auraient justifié, ce qui se reflète également dans la forte baisse des rendements bruts initiaux observée ces dernières années. Ceux-ci, bien qu’ils se trouvent actuellement à un niveau historiquement bas, restent élevés en comparaison d’autres placements.