Rapport explicatif

3 Commentaire des articles des projets

3.1 Commentaire des articles du projet 1 (sous-location)

3.1.1 Art. 262 CO (Sous-location)

L’art. 262 CO est entré en vigueur le 1^erjuillet 1990. Cette disposition visait à faire pièce à l’interdiction de la sous-location qui figurait dans la plupart des contrats types de bail portant sur un logement⁶¹. C’est la première fois qu’un projet propose d’adapter et de compléter la réglementation concernant la sous-location.

Dans le droit actuel, la sous-location entre en ligne de compte lorsque le locataire ne peut pas utiliser le bien qu’il occupe pendant une durée limitée, par exemple parce qu’il doit séjourner temporairement à l’étranger pour des motifs professionnels et qu’il souhaite compenser financièrement son absence en cédant l’usage de son logement à un tiers. Le Tribunal fédéral considère la sous-location à un tiers d’une partie d’un logement devenu trop grand à la suite du décès ou du départ de membres du ménage comme un autre cas d’application de l’art. 262 CO⁶².

L’actuel art. 262, al. 1, CO prévoit que le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur. Il ne précise pas quelle forme doit revêtir ce consentement⁶³. L’avant-projet modifie l’art. 262, al. 1, CO dans le sens que le locataire pourra sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement écrit du bailleur. La nouvelle règle de forme permet de réaliser l’objectif de protéger les bailleurs contre les abus. Si la forme écrite entraîne certes une charge supplémentaire pour les bailleurs par rapport au droit actuel, elle facilite l’administration de la preuve pour les deux parties en cas de litige.

L’art. 262, al. 1, CO, tant dans sa version actuelle que dans sa nouvelle teneur, ne précise pas à quel moment le consentement doit être obtenu. L’al. 6 proposé voit toutefois dans la sous-location sans le consentement écrit du bailleur un motif de résiliation du bail (après une protestation écrite resté sans effet), moyennant un délai de congé minimum de 30 jours. Le locataire qui ne demandera pas à temps le consentement écrit du bailleur s’exposera donc à une résiliation unilatérale du bail.

Autre nouveauté par rapport au droit actuel : le locataire sera tenu de soumettre une demande écrite de sous-location au bailleur, à moins que les parties en aient convenu autrement par écrit. Le nouvel art. 262, al. 2, CO précise le contenu qui doit figurer dans la demande, c’est-à-dire les noms des sous-locataires (let. a) et les conditions du contrat, notamment la désignation de l’objet sous-loué, son usage, le loyer et la durée de la sous-location (let. b). Le locataire doit informer le bailleur de tout changement de ces indications qui interviendrait pendant la sous-location