Rapporto esplicativo
Consultazione 2021/91: CO (diritto di locazione): attuazione delle iniziative parlamentari sul diritto di locazione · 39 pagine
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3 Commento ai singoli articoli dei progetti preliminari
3.1 Commento ai singoli articoli del progetto 1 (sublocazione)
3.1.1 Articolo 262 CO (sublocazione)
L’articolo 262 CO è entrato in vigore il 1° luglio 1990. Questa disposizione era stata introdotta per contrastare il divieto di sublocazione che figurava nella maggior parte dei contratti modello di locazione61. È la prima volta che un progetto prevede di adeguare e integrare il disciplinamento concernente la sublocazione.
Secondo il diritto vigente la sublocazione entra in linea di conto quando il conduttore non può utilizzare l’oggetto locato durante un determinato periodo, ad esempio perché deve soggiornare temporaneamente all’estero per motivi professionali, e intende compensare la perdita finanziaria che ne deriva cedendo l’uso dell’oggetto a un terzo. Secondo il Tribunale federale, un altro caso di applicazione dell’articolo 262 CO è la sublocazione a un terzo di parte di un’abitazione divenuta troppo grande a seguito del decesso o della partenza di membri della famiglia62.
L’attuale articolo 262 capoverso 1 CO prevede che il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa con il consenso del locatore. Non precisa in quale forma debba avvenire il consenso63. Il progetto preliminare modifica l’articolo 262 capoverso 1 CO nel senso che il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa con il consenso scritto del locatore. Questa nuova disposizione formale consente di realizzare l’obiettivo di proteggere i locatori dagli abusi. Se, rispetto al diritto vigente, la forma scritta comporta un onere supplementare per i locatori, d’altro canto agevola l’assunzione delle prove in caso di contenzioso.
L’articolo 262 capoverso 1 CO, sia nella versione vigente che in quella modificata, non precisa in quale momento deve essere ottenuto il consenso. Il capoverso 6 della normativa proposta prevede tuttavia che se la sublocazione avviene senza il consenso scritto del locatore, quest’ultimo può (dopo diffida scritta infruttuosa) recedere dal contratto con un preavviso di almeno 30 giorni. Il conduttore che non richiede per tempo il consenso scritto al locatore si espone dunque unilateralmente al rischio di una disdetta della locazione.
Un’altra novità rispetto al diritto vigente consiste nel fatto che il conduttore dovrà presentare al locatore una richiesta scritta di sublocazione. Il nuovo articolo 262 capoverso 2 CO precisa cosa deve contenere la richiesta, ovvero i nomi dei subconduttori (lett. a) e le condizioni contrattuali, in particolare l’oggetto in sublocazione, lo scopo d’uso, la pigione dovuta al sublocatore e la durata della sublocazione (lett.
61 Cfr. il messaggio del 27 marzo 1985 concernente l’iniziativa popolare «per la protezione degli inquilini», la revisione del diritto del contratto di locazione nel Codice delle obbligazioni e la legge federale concernente provvedimenti contro gli abusi in materia di locazione, FF 1985 I 1201, in particolare 1254.
62 DTF 138 III 59 consid. 2.2.1.
63 Die Regulierung in der Beherbergungswirtschaft, pag. 39 con rinvii a ZK-HIGI, art. 262 CO n. 30; BSK OR I-WEBER, art. 262 CO n. 3; JUD DOMINIQUE / STEIGER ISABELLE, «Airbnb in der Schweiz: Was sagt das Mietrecht?», in: Jusletter, 30 giugno 2014, n. marg. 20.