Rapport sur les résultats

du non-respect lui semblent en revanche un peu faibles, puisque le locataire pourrait réparer une omission, une fois que le bailleur aura protesté par écrit (art. 262, al. 6, CO), en lui donnant les informations utiles.

SVIT : l’organisation remarque que ce complément correspond à la doctrine dominante concernant le droit du bailleur d’être informé et se range à la proposition de la majorité de la commission.

CATEF : l’organisation note qu’il faudrait retravailler l’alinéa dans son ensemble. Le bailleur donne son consentement à la sous-location en se fondant sur les indications fournies en application de l’al. 2 ou d’une autre convention entre les parties. Si ces indications changent ultérieurement, l’organisation défend le point de vue que le locataire devrait présenter une nouvelle demande. Informer le bailleur des changements ne suffit pas, car c’est la convention entre les parties ou le consentement du bailleur qui est en jeu, et il y a lieu de procéder à un nouvel examen et de rediscuter des conditions de la sous-location. La CATEF propose une nouvelle formulation dont la teneur est la suivante : si les conditions fondant le consentement du bailleur changent en cours de sous-location, le locataire principal doit l’en informer immédiatement et lui demander par écrit son consentement à la poursuite de la sous-location aux nouvelles conditions.

5.1.1.5 Art. 262, al. 4, CO (sous-location) et propositions des minorités I et II

5.1.1.5.1 Cantons

ZH : le canton estime que le durcissement des règles relatives à la durée de la sous-location est justifié.

LU : le canton rappelle qu’au quotidien, il peut y avoir d’autres motifs de refuser le consentement que les nouveaux motifs prévus ; c’est pourquoi il est judicieux que la liste soit non exhaustive.

AG : le canton soutient le fait que le bailleur puisse refuser son consentement au locataire dans des cas dûment motivés ; il rejette les propositions des minorités I et II.

TI : le canton approuve la fixation d’un délai, considérant qu’on menace l’essence même du contrat de bail initial si le locataire peut endosser le rôle du bailleur pendant une durée indéterminée. Il constate cependant que la limitation de la durée de la sous-location peut être problématique pour les locaux commerciaux (en particulier pour les restaurants), pour lesquels les durées de sous-location sont souvent longues. Il rejette la proposition de la minorité I, car on ne peut pas, à son avis, obliger le bailleur à apporter la preuve que le locataire ne réintégrera pas son logement ; sur le plan procédural, cela reviendrait à apporter une preuve négative. Le canton ne comprend pas pourquoi la minorité II souhaite biffer l’al. 4 : l’énumération des cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement à la souslocation est selon lui essentielle.

BE : le canton estime qu’il n’y a pas de raison valable de présenter une liste non exhaustive des motifs de refus du consentement à l’art. 262, al. 4, CO. Il considère que la durée maximale de sous-location de deux ans est trop rigide, ajoutant que le problème de la durée excessive de la sous-location se posera principalement pour les logements. Il propose de suivre la minorité I.

SO : le canton rejette la formulation « le bailleur peut notamment refuser son consentement dans les cas suivants », qui autorise le bailleur à refuser son consentement dans n’importe quel cas, en violation du droit à la sous-location et du principe inscrit à l’art. 262 CO. Il suggère de renoncer à cette modification et de conserver la formulation « le bailleur ne peut refuser son consentement que ». Il approuve la limite de la durée de la sous-location à deux ans.

BS : le canton estime que l’utilisation du terme « notamment » laisse la porte ouverte à des motifs de refus inconnus ou du moins indéterminés qui créeront de l’insécurité juridique et feront se multiplier les litiges entre bailleurs et locataires. Le nouveau motif de refus figurant à l’art. 262, al. 4, let. d, ne lui paraît pas efficace ; il ne simplifiera en tout cas pas la tâche à prouver pourquoi le locataire a l’intention de sous-louer durablement son logement. Ce durcissement, éloigné de la jurisprudence du Tribunal fédéral, quant à elle à la fois cohérente et respectueuse des circonstances du cas concret, restera selon lui lettre morte. Un changement de paradigme en la matière ne lui semble pas indiqué, car il

n’existe pas de besoin de protection correspondant du bailleur et que cette nouvelle approche accroît l’insécurité juridique. BS plaide pour le maintien de la liste exhaustive de motifs de refus, car s’en éloigner reviendrait à réduire considérablement la protection dont jouit le locataire, tout en favorisant l’insécurité juridique. Le potentiel litigieux s’accroîtrait. Le canton rejette la proposition de la minorité II. 29/62