Rapport sur les résultats

5.1.1.7.4 Autres organisations intéressées

USPI : pour l’organisation, cet alinéa permettra de lutter efficacement contre les abus et aura aussi un effet dissuasif. Par ailleurs, le fait de prévoir une protestation écrite préalable permet au locataire de rétablir la conformité au droit.

SVIT : l’organisation estime que cette disposition garantit que le comportement illicite du locataire n’est pas protégé ; les motifs de résiliation inscrits dans l’avant-projet seront pour elle source de sécurité juridique, car le bailleur ne devra plus, comme aujourd’hui, prouver que le lien de confiance est rompu. L’organisation rejette la proposition de la minorité III, dont la formulation mettrait les locataires agissant de manière illicite à l’abri de toute sanction et qui réduirait à néant les effets du devoir incontesté d’informer figurant à l’al. 3.

CAFP : l’organisation estime que la nouvelle disposition sur la résiliation donne la clarté nécessaire aux parties ; elle rejette la proposition de la minorité III, qui reviendrait à conserver le statu quo.

FRI : l’organisation se dit très favorable à l’introduction d’un nouveau motif de résiliation extraordinaire du contrat de bail. Dans un souci de clarté, elle propose toutefois que le contrat puisse être résilié moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin du mois. Simultanément, elle constate que l’art. 262, al. 6, introduit une notion nouvelle, la « protestation écrite restée sans effet », sans en définir la portée. Elle propose à la CAJ-N de clarifier la question en s’inspirant de la jurisprudence actuelle du Tribunal fédéral en la matière, renvoie à une publication et résume la jurisprudence en question en distinguant deux états de fait : les cas où le locataire sous-loue malgré un refus justifié du bailleur et ceux où le locataire sous-loue sans en avoir demandé l’autorisation au bailleur et que celui-ci apprend l’existence d’une sous-location. Elle esquisse les conséquences juridiques de ces deux types de cas.

CGI : l’organisation souligne que l’exigence de la protestation écrite restée sans effet du bailleur lui semble rendre la protection contre les abus très faible, puisque dès que le bailleur sollicitera son locataire, ce dernier pourra donner les informations demandées sans être pénalisé par le non-respect des exigences posées et rétablir ainsi une situation conforme au droit. Elle considère que le contenu de la protestation écrite n’est au surplus pas très clair. Elle rappelle que lorsque le bailleur ne respecte pas les règles de forme sur certaines notifications, celles-ci sont considérées comme nulles et sans effet. Il n’y a donc aucune raison que le locataire puisse être autant protégé en réparant le vice ultérieurement sans aucune conséquence pour lui. Selon elle, pour une protection vraiment efficace du bailleur, il faut supprimer les mots « après une protestation écrite restée sans effet ». Elle considère que la proposition de la minorité III protège encore plus le locataire en cas de non-respect des exigences de l’art. 262 CO, de sorte qu’elle ne la soutient pas.

CATEF : l’organisation souligne qu’en pratique, en cas de fausses indications ou de sous-location non conforme au consentement donné ou encore en cas de sous-location abusive, le bailleur ne pourra résilier le contrat prématurément que s’il prouve, après protestation, que le locataire a encore une fois violé ses obligations. Or elle estime que le bailleur ne sera pas en mesure de prouver les violations même graves du droit et du contrat que son locataire commet après protestation. Face à cette situation inéquitable, elle propose de modifier l’al. 6 comme suit : « … il locatore può procedere nei suoi confronti a scelta con una disdette straordinaria per motivi gravi (art. 266g CO) o per violazione grave dell’obbligo di diligenza e riguardo (ex art. 257f CO) » (… le bailleur peut, selon sa propre appréciation, procéder à une résiliation extraordinaire pour de justes motifs [art. 266g CO] ou pour infraction grave du locataire à son devoir de diligence ou à son devoir d’égards envers les voisins [art. 257f CO]). L’organisation trouve injustifiée la proposition de la minorité III de biffer la violation de l’obligation de demander le consentement écrit du bailleur comme motif d’agir contre le locataire en application de l’art. 257f CO ; elle lui semble d’autant moins justifiée dans le contexte de la proposition de la majorité. L’organisation considère qu’un locataire qui, après protestation du bailleur, insisterait pour poursuivre la sous-location alors qu’il n’a pas demandé le consentement écrit du bailleur ne pourrait se cacher derrière une connaissance insuffisante du droit ; dans ce cas, elle estime que la résiliation serait justifiée.

ASLOCA/MV, ASI-SSI, MVD : les organisations s’opposent résolument à l’al. 6. Actuellement, la résiliation extraordinaire intervient uniquement pour les cas graves de rupture de confiance entre les cocontractants, soit lorsque le locataire ne paie pas son loyer ou alors en cas de motifs sérieux. Le fait de