Rapporto esplicativo

Rapporto esplicativo sulla revisione del diritto di locazione nel CO

venga trascurata. In linea di massima i locatori si assumono il rischio dovuto al tasso di interesse in caso di indicizzazione, mentre questo rischio finora deve essere sopportato dal locatario. Dal punto di vista economico è migliore la soluzione secondo la quale il rischio dovuto al tasso di interesse viene assunto dal partner che può disporre della gestione del rischio migliore. In generale si tratta della parte locatrice. Infatti essa può influire sul rischio scegliendo il tipo di finanziamento e minimizzare spesso tale rischio ripartendolo sull’intera gamma degli investimenti. Per quanto riguarda la parte locataria, il rischio rimane entro limiti ragionevoli a causa del tendenziale sincronismo tra inflazione ed evoluzione dei salari.

Capoverso 1

Si tratta di una disposizione potestativa. In tal senso i locatori sono liberi di decidere se intendono effettuare o meno un adeguamento regolare della pigione al più recente livello dell’indice. Se la pigione non viene adeguata, i locatori non perdono niente, dal momento che, in compenso, possono successivamente effettuare un adeguamento della pigione proporzionalmente più elevato. Come menzionato in precedenza, nel modello di indicizzazione proposto le pigioni possono essere adeguate nella misura del 100 per cento alla variazione dell’indice nazionale dei prezzi al consumo. Il calcolo dell’adeguamento delle pigioni con la clausola di indicizzazione esiste già attualmente. La nuova pigione viene calcolata moltiplicando la pigione precedente per il livello del nuovo indice e dividendo il prodotto per il livello dell’indice nazionale al momento della conclusione del contratto o dell’ultimo adeguamento della pigione.

Quale punto di partenza e quindi come base di calcolo per tale adeguamento serve, in occasione del primo adeguamento della pigione, il livello dell’indice al momento della conclusione del contratto. Non sono ammessi accordi contrattuali secondo cui, come base, non viene applicato il livello dell’indice nazionale al momento della conclusione del contratto, ma un livello precedente (di regola più basso).

In caso di successivi adeguamenti della pigione serve, quale nuova base di calcolo, il livello dell’indice compensato con l’adeguamento precedente.

Occorre osservare che la pigione indicizzata, conformemente al nuovo diritto, diventa il principale metodo di adeguamento legale. L’indicizzazione secondo il diritto attuale, invece, è una modalità di adeguamento speciale che deve essere sempre concordata contrattualmente in modo particolare. Inoltre essa è vincolata a diverse condizioni (durata minima di cinque anni, ecc.). Ne consegue che il nuovo disciplinamento in materia di indicizzazione necessita di una maggiore sintonizzazione tra il diritto dei locatori di ottenere un aumento della pigione e il diritto dei locatari di ottenere una riduzione della pigione. Inoltre occorre osservare che le scadenze di disdetta e di adeguamento della pigione devono coincidere. Ciò comporta una limitazione – caratterizzata da effetti complessi, ma necessaria – delle possibilità di adeguamento della pigione alla periodicità del livello dell’indice determinante per un anno intero (12 mesi) dalla conclusione del contratto. Inoltre si impedisce in tal modo che le oscillazioni mensili, dovute a motivi stagionali, del livello dell’indice provochino una fluttuazione indesiderata delle pigioni e un maggiore onere amministrativo.

Il disciplinamento proposto prevede che la variazione dell’indice nazionale determinante per gli adeguamenti della pigione corrisponda alla differenza tra il livello dell’indice finora valido per il singolo rapporto di locazione e un livello dell’indice pubblicato successivamente. Come già menzionato, i locatori sono tuttavia liberi di