Rapport explicatif

Rapport explicatif sur la révision du droit du bail dans le CO

Al. 1

Il s'agit d'une disposition potestative, le propriétaire étant libre de procéder ou non à une adaptation régulière à l'indice des prix à la consommation. S'il y renonce, il a toujours la possibilité d’effectuer un rattrapage plus conséquent par la suite. Comme mentionné ci-dessus, le modèle d'indexation proposé prévoit un report intégral de l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation sur les loyers. Le calcul de l'adaptation du loyer sur la base de la clause d’indexation est déjà établi aujourd'hui. Le nouveau loyer est calculé comme suit : le loyer est multiplié par le nouvel indice et le résultat est divisé par l'indice de référence au moment de la conclusion du bail ou de la dernière adaptation.

Le niveau de l'indice au moment de la conclusion du bail sert de base de calcul à la première adaptation de loyer. Il n'est pas possible de convenir d'un niveau précédent (généralement plus bas) de l'indice des prix à la consommation comme base de calcul.

Les augmentations de loyer suivantes sont ensuite calculées à partir du dernier niveau de l'indice pris en compte.

Il convient de remarquer que l'indexation du loyer devient désormais la principale méthode d'adaptation prévue par la loi alors que, dans le droit actuel, elle est une modalité d'adaptation particulière qui doit toujours faire l'objet d'une convention contractuelle et qui liée à différentes conditions (p. ex. durée minimale de bail de cinq ans, etc.). La nouvelle réglementation de l'indexation induit une plus grande cohérence entre le droit du bailleur à une augmentation et le droit du locataire à une diminution du loyer. En outre, les termes de résiliation et d'adaptation de loyer doivent être harmonisés. Les possibilités d'adaptation de loyer sont désormais restreintes, en vertu d’un mécanisme complexe mais nécessaire, au niveau de l'indice déterminant avec une périodicité d’une année complète (12 mois) à partir de la conclusion du bail. On empêche ainsi que des fluctuations mensuelles, dues aux conditions saisonnières, du niveau de l'indice n'entraîne des fluctuations de loyers qui ne seraient pas souhaitées et un surcroît de travail administratif.

La réglementation proposée prévoit que l'évolution de l'indice des prix à la consommation déterminante pour l'adaptation de loyer correspond à la différence entre le niveau de l'indice retenu pour le loyer en cours et un niveau ultérieur. Comme déjà mentionné, le propriétaire reste toutefois libre de choisir le moment de l'indexation ainsi que le niveau de l'indice retenu pour l'adaptation de loyer. Par conséquent, il est libre de décider s'il entend adapter le loyer au niveau le plus récent de l'indice ou à un niveau intermédiaire précédent. La possibilité d’une adaptation partielle est ainsi prévue expressément sous réserve – et la restriction est d'importance – que le renchérissement ne puisse être adapté à chaque fois qu'au niveau de l'indice des prix à la consommation en vigueur 12 mois après la conclusion du bail et ainsi de suite de 12 mois en 12 mois. La première adaptation de loyer ne peut donc être annoncée au plus tôt qu'une année après. Mais le bailleur peut aussi adapter le loyer à l'indice des prix à la consommation seulement 20 mois, par exemple, après la conclusion du bail. Dans ce cas toutefois, l'adaptation devra être faite en tenant compte du niveau de l'indice 12 mois après la conclusion du bail.

Exemple: le niveau de l'indice s'élève à 100 points au moment de la conclusion du bail (janvier 2009). En janvier 2010, l'indice est passé à 103 points (d'habitude, le niveau de l'indice du mois précédent est publié la première semaine du mois