Rapporto esplicativo

Rapporto esplicativo sulla revisione del diritto di locazione nel CO

Capoverso 3

In caso di tassi di inflazione elevati, lo sdebitamento reale si rafforza a favore dei locatori. Inoltre si verifica spesso un andamento a forbice, per cui gli introiti delle pigioni aumentano in misura maggiore rispetto ai costi. Tra l’altro, come già menzionato, le pigioni delle abitazioni sono prese in considerazione nel paniere, che serve al calcolo dell’indice di rincaro. Per questi motivi e per il fatto che normalmente è possibile la compensazione integrale del rincaro, occorre conferire al Consiglio federale la competenza di ridurre adeguatamente la quota trasferibile sulla pigione se il rincaro annuo medio supera il cinque per cento per due anni consecutivi. Opportunamente il suo margine di manovra non è disciplinato dalla legge, poiché l’entità della riduzione della quota trasferibile sulla pigione dovrebbe essere fissata, nei casi in cui ciò si verifica, tenendo conto delle condizioni quadro economiche.

Articolo 269d III. Pigioni scalari

Il disciplinamento finora applicato ha dato risultati positivi e viene quindi mantenuto cosí com’è. È possibile che soprattutto i promotori di nuove abitazioni applichino in futuro maggiormente le pigioni scalari per ottenere effetti di ribasso iniziali, visto che con il nuovo diritto, con le pigioni iniziali vien meno la possibilità di inserire una riserva di aumento.

Articolo 269e IV. Prestazioni suppletive del locatore

Capoverso 1

Il motivo di adeguamento della pigione per prestazioni suppletive del locatore è definito adesso a livello di legge (finora articolo 14 OLAL). L’aliquota applicabile per il pagamento degli interessi rimane in questo caso il tasso ipotecario di riferimento stabilito giusta l’articolo 12a OLAL. Si tratta in questo caso dell’unico rimanente motivo assoluto di adeguamento. Gli altri motivi di adeguamento previsti per legge sono di natura relativa, vale a dire che si riferiscono a un eventuale adeguamento di pigione precedente.

Capoverso 2

Questa nuova disposizione intende impedire che i locatari si trovino di fronte a un aumento inaspettato della pigione in seguito a migliorie di valorizzazione poco dopo l’inizio della locazione. Il capoverso 2 contiene perciò un divieto della durata di un anno per l’aumento delle pigioni in base a migliorie di valorizzazione. Il termine di scadenza decorre dalla data d’inizio della locazione. Il divieto d’aumento della pigione è tuttavia effettivo se il locatore, al momento del contratto, non rimette al locatario la relativa notifica. Se al momento della conclusione del contratto è stato notificato per iscritto che ci sarà un aumento della pigione in seguito a migliorie di valorizzazione, simile aumento è possibile anche nel corso del primo anno dopo l’inizio del rapporto di locazione. In tale ambito è un dato di fatto che il futuro aumento di pigione non possa essere di solito quantificato con precisione al momento della conclusione del contratto.