Rapporto esplicativo

Rapporto esplicativo sulla revisione del diritto di locazione nel CO

A. Pigioni abusive

L’articolo 109 della Costituzione federale (Cost) prevede che la Confederazione emani prescrizioni contro gli abusi nel settore locativo, in particolare contro le pigioni abusive. Nel diritto vigente il carattere abusivo è accertato con l’aumento di ricavo o il prezzo d’acquisto nonché basandosi sulla pigione in uso nella località o nel quartiere. Ora si vuole basare il prezzo per i locali d’abitazione sulle pigioni di riferimento mentre per i locali commerciali sarà basato come finora sulla pigione in uso nella località e nel quartiere. L’applicazione si limita però al controllo delle pigioni iniziali. Per queste ultime non sarà piú possibile del resto far valere riserve rispetto alla pigione data la peculiarità del sistema. I locatari che intendono esplicitamente garantirsi, in vista di futuri aumenti di pigione, agevolazioni iniziali possono in futuro ricorrere alla possibilità delle pigioni scalari, già esistente.

Articolo 269 I. Pigione iniziale di locali d’abitazione

Capoverso 1

Giusta il diritto vigente, il carattere abusivo della pigione iniziale è valutato in particolare in base alle pigioni in uso nella località o nel quartiere oppure, per gli edifici di recente costruzione, in base al reddito lordo compensante i costi. Al posto di questo strumento subentra adesso il criterio del superamento della fascia ammessa delle pigioni di locali d’abitazione comparabili, vale a dire che per la valutazione del carattere abusivo delle pigioni iniziali ci si baserà sulle pigioni di riferimento. Questo significa che la determinazione della pigione rilevante per l’oggetto locativo avviene in base ai valori di altre abitazioni comparabili. L’articolo 269 capoverso 2 definisce la fascia. Questa disposizione descrive poi le condizioni per determinare le pigioni di riferimento.

Capoverso 2

I valori medi e l’ampiezza della fascia delle pigioni di locali d’abitazione paragonabili sono calcolati con modelli cosiddetti edonistici. Simili modelli sono applicati in Svizzera da alcuni anni in modo capillare. Il fatto essenziale è che si può determinare, a partire dai prezzi osservati per i piú diversi e ben noti oggetti locativi la disponibilità al pagamento per singole proprietà di un’abitazione. Grazie alla ricombinazione della disponibilità al pagamento si può calcolare la pigione usuale praticamente per ogni abitazione. Le relative pigioni sono in questo ambito di norma ripartite su un valore medio. Questo significa che per una fascia che comprende il 90 percento delle pigioni, un totale del 10 percento si trova al di fuori di questa fascia, un cinque percento al di sopra e un cinque percento al di sotto. È considerato abusivo quel cinque percento che oltrepassa la fascia descritta.

Siccome è possibile stabilire un potenziale abuso solo per le pigioni iniziali, sono prese in considerazione soltanto le pigioni che sono state motivate durante gli ultimi cinque anni e che sono ancora giustificate al momento del calcolo del modello di pigione. Non entrano a far parte del calcolo le pigioni fissate al momento del contratto bensí quelle pagate attualmente. Le pigioni che sono oggetto di mutui statali non sono prese in considerazione per il calcolo. Rispetto alle altre categorie delle indagini hanno mostrato che non esistono significative disparità, a pari qualità, tra proprietari privati e offerta istituzionale. Diversa è la fattispecie delle abitazioni non sussidiate appartenenti a cooperative, che però soltanto in alcune città hanno