Rapporto esplicativo

Rapporto esplicativo sulla revisione del diritto di locazione nel CO

corrisponde generalmente un forte rincaro: e con il sistema attuale ciò determina un aumento eccessivo delle pigioni. Inoltre in relazione agli aumenti e alle diminuzioni delle pigioni si verifica un «effetto a dente d’arresto». Solitamente i primi avvengono speditamente mentre per l’attuazione delle seconde si procede con maggiore esitazione. Sommandosi al calo dei debiti ipotecari reali dovuto all’inflazione, questo effetto asimmetrico genera una ridistribuzione del reddito favorevole ai locatori e all’origine di continue controversie e di situazioni problematiche sul piano giuridico. A ciò si aggiunge il fatto che il tasso ipotecario variabile di tipo tradizionale viene applicato sempre più di rado. Il tasso viene stabilito di volta in volta secondo l’affidabilità di credito del debitore e la qualità dell’oggetto del finanziamento. Accanto alla ipoteche a tasso variabile vi sono altri modelli di finanziamento molto diffusi e ciò comporta spesso un forte scarto tra il «tasso di riferimento» e la situazione dei costi degli investitori. Da ultimo, la connessione – stabilita giuridicamente – tra tassi ipotecari e pigioni produce un legame di causalità tra due mercati che, in relazione alla determinazione dei prezzi dei rispettivi prodotti, non sono direttamente correlati. In altri termini, gli aumenti di pigione possono verificarsi soltanto in caso di cambiamenti corrispondenti relativi all’offerta o alla domanda. Tuttavia, a breve termine un aumento dei tassi ipotecari non determina né l’una né l’altra. Di conseguenza, l’attuale connessione porta ad una politicizzazione del tasso ipotecario variabile rendendo più difficile l’attuazione di un’adeguata politica finanziaria.

Da ultimo, attualmente né gli inquilini né i locatori hanno la possibilità di evitare l’applicazione delle complicate regole di adeguamento delle pigioni adottando metodi più semplici. In linea di principio, l’indicizzazione viene effettivamente ammessa, tuttavia soltanto nel caso di contratti almeno quinquennali, e per la maggioranza delle parti contraenti ciò non entra in considerazione poiché esse non sono disposte ad impegnarsi contrattualmente per un periodo di tempo così lungo.

3. Linee guida della revisione

L’elaborazione del presente progetto si è basata sugli elementi seguenti:

Giusto equilibrio degli interessi

Conformemente al mandato costituzionale, gli inquilini devono essere protetti dagli abusi in materia di locazione. D’altro canto, l’offerta di abitazioni in affitto deve consentire un conseguimento di redditi tale da incentivare sufficientemente e a lungo termine la necessaria produzione di alloggi.

Semplificazione coerente

È necessario rendere accessibile a tutte le parti contraenti e semplificare il complesso dispositivo normativo.

Migliore trasparenza

Le variazioni delle pigioni devono avvenire secondo regole chiare e comprensibili da tutti.

Continuità ed adeguatezza economica e sociale dell’evoluzione delle pigioni

Adeguando l’evoluzione delle pigioni al rincaro generale e all’evoluzione salariale che, in generale, riflette quest’ultimo, la si pone al riparo da improvvisi cambiamenti, stabilizzandola in termini di costi reali.