Rapporto esplicativo

Rapporto esplicativo sulla revisione del diritto di locazione nel CO

Lettera d

La lettera d assume un’importanza particolare quando l’andamento delle pigioni può seguire anche le raccomandazioni di un accordo quadro di locazione. Questo in seguito a un accordo pattuito o per legge, nel caso che le raccomandazioni siano di obbligatorietà generale per un determinato territorio, in base alla legge federale del 23 maggio 1995 (RS 221.213.15) sui contratti-quadro di locazione e sul conferimento dell’obbligatorietà generale.

Lettera e

La lettera e conferma la norma vigente, che vuole che le prestazioni suppletive del locatore giustifichino gli aumenti di pigione.

Articolo 269c II. Adeguamento all’indice nazionale

Se non è stato pattuito diversamente, le pigioni possono essere adeguate alle

variazioni dell’indice nazionale dei prezzi al consumo.

Il disegno di legge prevede l’indicizzazione in una proporzione equivalente al rincaro complessivo. Il tasso del 100 per cento, da un lato, vale già per la pigione indicizzata che è possibile richiedere attualmente, anche se essa è vincolata a condizioni restrittive. D’altro lato esso si situa a un livello più elevato rispetto alle proposte di revisione precedenti, secondo le quali è stato conferito un rilievo ancora maggiore al fatto che i costi abitativi ed energetici sono già rappresentati, nella misura del 25 per cento circa, nel paniere determinante per l’indice dei prezzi al consumo. Per questo motivo l’entità del trasferimento di un rincaro adeguato sulle pigioni viene valutata dall’opinione pubblica in modo assai controverso e in misura maggiore rispetto ad altri elementi e dovrebbe continuare a provocare animate discussioni.

Per quanto riguarda la valutazione della quota trasferibile sulla pigione nella misura del 100 per cento, occorre rammentare che in futuro verranno meno, rispetto al disciplinamento attuale, alcuni motivi di adeguamento della pigione (il trapasso di proprietà, il fatto di far valere periodicamente motivi assoluti di aumento), che in caso di bassa inflazione la questione della quota trasferibile sulla pigione perde di importanza e che, in periodi di maggiore deprezzamento monetario, è previsto un correttivo (art. 269c cpv. 3). Inoltre, in caso di aumenti della pigione, non è mai possibile adeguarla al livello più recente dell’indice nazionale dei prezzi al consumo poiché, se si prevede un tale aumento, occorre rispettare i termini e le scadenze di disdetta. Ciò comporta un certo ritardo tra la pubblicazione del nuovo livello dell’indice e l’entrata in vigore dell’aumento di pigione fatto valere in seguito a tale comunicazione (per una durata di almeno 3 mesi e di 10 giorni, art. 266c e 269d CO; art. 269g disegno CO). Sebbene il fatto che i costi abitativi sono già contenuti nell’indice meriti un’attenzione critica, l’effetto che ne risulta, soprattutto in caso di rincaro limitato, non è drammatico e produce soltanto ripercussioni a breve termine. Anche i problemi di liquidità degli offerenti finanziati in modo tradizionale, che spesso sono temuti quale conseguenza dell’indicizzazione, vengono perlopiù sopravvalutati. Da chiarimenti approfonditi risulta che il rischio di una mancanza di liquidità a causa dell’elevata disponibilità media di capitale proprio, degli impegni inerenti all’ammortamento, della correlazione tra rincaro e interesse ipotecario o dello scarto di tempo tra gli introiti delle pigioni e le spese di servizio del capitale è trascurabile nella maggior parte dei casi. Già attualmente le clausole di indicizzazione sono assai diffuse nei contratti di locazione dei locali commerciali e hanno dato risultati positivi. Non sono emersi problemi specifici di liquidità e non sembra che la manutenzione