Erläuternder Bericht

Erläuternder Bericht zur Änderung des Obligationenrechtes (Miete)

dexklauseln sind bereits heute in Mietverträgen für Geschäftsräume verbreitet und haben sich bewährt. Weder traten spezifische Liquiditätsprobleme auf, noch scheint der Unterhalt vernachlässigt zu werden. Grundsätzlich trägt die Vermieterschaft bei einer Indexbindung das Zinsrisiko, während dieses heute vom Mietenden getragen werden muss. Volkswirtschaftlich gesehen ist diejenige Lösung besser, bei der derjenige Partner das Zinsrisiko trägt, der das bessere Risikomanagement einsetzen kann. Das ist im Allgemeinen die vermietende Partei. Sie kann über die Wahl der Finanzierungsart Einfluss auf das Risiko nehmen und dieses oft über ihre gesamte Anlagepalette verteilt minimieren. Auf der Mieterseite bleibt das Risiko aufgrund der tendenziellen Gleichläufigkeit von Inflation und Lohnentwicklung in einem vertretbaren Rahmen.

Absatz 1

Es handelt sich um eine „Kann-Vorschrift“. Insofern ist es der Vermieterschaft frei gestellt, ob sie eine regelmässige Anpassung an den neusten Indexstand vornehmen will oder nicht. Wird der Mietzins nicht angepasst, geht der Vermieterschaft nichts verloren, sie kann später dafür eine entsprechend grössere Mietzinsanpassung vornehmen. Wie oben erwähnt, können die Mietzinse im vorgeschlagenen Indexmodell zu 100 Prozent an die Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise angepasst werden. Die Berechnung der Mietzinsanpassung mit Indexklausel ist bereits heute etabliert. Der neue Mietzins berechnet sich, indem der bisherige Mietzins mit dem Stand des neuen Indexes multipliziert und das Produkt durch den Stand des Landesindexes bei Vertragsschluss oder bei der letzten Mietzinsanpassung dividiert wird.

Als Ausgangspunkt und damit als Berechnungsbasis der Anpassung dient bei einer erstmaligen Mietzinsanpassung der Indexstand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Vertragliche Abreden, wonach als Basis nicht der Stand des Landesindexes zur Zeit des Vertragsabschlusses, sondern ein früherer (in der Regel tieferer) Stand angewandt werden soll, sind unzulässig.

Bei nachfolgenden Mietzinserhöhungen dient der mit der vorangegangenen Anpassung ausgeglichene Indexstand als neue Berechnungsbasis.

Es ist zu beachten, dass die Indexmiete gemäss neuem Recht zur hauptsächlichen gesetzlichen Anpassungsmethode wird. Die Indexierung nach heutigem Recht ist demgegenüber eine spezielle, immer vertraglich besonders zu vereinbarende Anpassungsmodalität. Sie ist zudem an verschiedene Bedingungen gebunden (fünfjährige Mindestdauer etc.). Eine Folge ist, dass die neue Indexierungsregelung einer verstärkten Abstimmung bedarf zwischen dem Recht der Vermieterschaft auf eine Mietzinserhöhung und dem Recht der Mieterschaft auf eine Herabsetzung des Mietzinses. Zudem ist zu beachten, dass Kündigungs- und Mietzinsanpassungstermine übereinstimmen müssen. Dies führt zur komplex wirkenden, aber nötigen Einschränkung der Mietzinsanpassungsmöglichkeiten auf eine Periodizität des massgebenden Indexstandes von jeweils einem ganzen Jahr (12 Monate) seit Vertragsabschluss. Im Weiteren wird damit verhindert, dass monatliche, saisonal bedingte Schwankungen des Indexstandes zu einer unerwünschten Fluktuation der Mietzinse und zu einem erhöhten administrativen Aufwand führen.

Die vorgeschlagene Regelung sieht vor, dass die für Mietzinsanpassungen massgebende Veränderung des Landesindexes der Differenz zwischen dem im einzelnen Mietverhältnis bisher geltenden und einem später publizierten Indexstand entspricht.