Rapporto esplicativo

Rapporto esplicativo sulla revisione del diritto di locazione nel CO

Articolo 269a II. Pigione iniziale per locali commerciali

L’allestimento di un modello comparativo di pigioni sarebbe troppo oneroso per i locali commerciali. In base alla diversa destinazione dei locali affittati (servizi, artigianato, commercio, industria, ecc.) vi è una forte segmentazione nei singoli mercati. Inoltre per i locali commerciali l’assetto interno dei locali varia molto secondo i settori, e spesso esigono dispositivi particolari fissi, che sono determinanti per la valutazione dell’oggetto locativo. Di conseguenza per i locali commerciali si rinuncia a determinare le pigioni di riferimento con un modello edonistico. Anzi il sistema attuale delle pigioni in uso nella località o nel quartiere è mantenuto pur prendendo in considerazione un certo alleggerimento: scostandosi dall’attuale prassi giuridica bastano, per provare l’usualità della pigione di una località o di un quartiere, tre oggetti invece di cinque, ciò che è possibile disciplinare a livello di ordinanza.

B. Adeguamenti della pigione durante la locazione

Articolo 269b I. Principi di base

Ora sono definitivamente elencati nella legge i motivi validi dell’aumento. Rispetto al diritto attuale ne risulta un cambiamento nella sistematica. L’articolo 269a in vigore prevede una casistica in cui determinati motivi di aumento delle pigioni sono qualificati di solito come non abusivi. Ai fini di un’applicazione piú semplice e piú trasparente i motivi dell’aumento sono ora indicati in modo mirato ed esaustivo. Nell’elenco non sono esplicitamente compresi gli aumenti di pigione vincolati al passaggio di proprietà fondiaria. Ciò significa che un cambio di proprietà non è piú un motivo su cui basare un aumento della pigione. Non è piú valido l’adeguamento periodico della pigione secondo criteri assoluti.

Ci possono essere aumenti di pigione se basati sull’andamento dell’indice nazionale dei prezzi al consumo e su prestazioni suppletive del locatore. È possibile far valere un motivo di adeguamento anche se non è stato precedentemente accordato in via contrattuale. Decade la possibilità prevista nel diritto vigente di abbinare la pigione a un programma di pagamento convenuto. Tale disposizione non ha finora mostrato, nella prassi, nessuna importanza.

Lettera a

La lettera a stabilisce il principio della pigione indicizzata previsto quale “modello standard”, che è concretizzato nell’articolo 269c.

Lettere b e c

Le lettere b e c prevedono due altre possibilità di aumento, le quali devono però essere accordate con contratto. Si tratta delle pigioni scalari e delle pigioni in funzione della cifra d’affari, nel cui ultimo caso la pigione dei locali commerciali è subordinata all’evoluzione del fatturato. La relazione può valere per l’intera pigione o per parte di essa. La parte locataria è tenuta a permettere alla parte locatrice l’accesso al bilancio e ai rendiconti.