Rapporto esplicativo

Rapporto esplicativo sulla revisione del diritto di locazione nel CO

decidere se, quando e fino a quale livello dell’indice intendono effettuare un adeguamento della pigione. Essi possono quindi scegliere se intendono adeguare la pigione al livello dell’indice più attuale, vale a dire pubblicato ultimamente, o se preferiscono adattarla soltanto fino a un valore intermedio precedente della serie di indici: per questo motivo è prevista espressamente la possibilità di un adeguamento parziale. Tuttavia ciò vale se si tiene conto di un’importante limitazione. Il rincaro può essere adeguato soltanto al livello dell’indice nazionale dei prezzi al consumo, valevole 12 mesi dopo la conclusione del contratto o dopo altri 12 mesi. Di conseguenza il primo adeguamento della pigione può essere notificato al più presto dopo un anno. Comunque il locatore può anche adeguare la pigione all’indice nazionale dei prezzi al consumo, ad esempio, soltanto 20 mesi dopo la conclusione del contratto. Essa deve tuttavia essere compensata al livello dell’indice valido 12 mesi dopo la conclusione del contratto.

Esempio: il livello dell’indice al momento della conclusione del contratto ammonta a 100 punti (gennaio 2009). Il livello dell’indice nel mese di gennaio 2010 ammonta a 103 punti (di regola il livello dell’indice del mese precedente viene pubblicato durante la prima settimana del mese successivo). I locatori possono quindi notificare un aumento della pigione del tre per cento al più presto dopo la scadenza del termine di un anno, p. es. alla metà di febbraio 2010. Tenuto conto delle scadenze e dei termini di disdetta legali, tale aumento può diventare effettivo al più presto il 1° giugno 2010. Se i locatori notificano l’aumento della pigione soltanto nel mese di agosto 2010, esso è vincolato anche in questo caso al livello dell’indice del mese di gennaio 2010. D’altra parte il termine per il prossimo adeguamento (livello dell’indice: gennaio 2011) si abbrevia. Se invece i locatori attendono ad aumentare la pigione almeno fino al mese di febbraio 2011, essi possono adeguarla direttamente al livello dell’indice del mese di gennaio 2011 (=105 punti) e quindi aumentare la pigione del cinque per cento. Tuttavia sarebbe anche ammesso compensare provvisoriamente, nel mese di febbraio 2011, soltanto il livello dell’indice del mese di gennaio 2010, ciò che comporterebbe un aumento della pigione del tre per cento.

Per quanto riguarda gli esempi citati si è partiti dal presupposto che i locatori, pur non effettuando necessariamente l’adeguamento della pigione fino al livello dell’indice ammesso, approfittano sempre al 100 per cento di tale opportunità nell’ambito del potenziale di variazione da loro scelto. Essi potrebbero però orientarsi anche all’ultimo livello dell’indice possibile e utilizzare il margine di manovra che ne risulta per i relativi aumenti di pigione, ad esempio, soltanto nella misura del 50 per cento. Tuttavia si renderebbe necessaria una riserva concernente il rincaro, che sarebbe compensato soltanto in modo incompleto, ciò che è in contrasto con l’obiettivo di semplificare il diritto di locazione. Non è opportuno e nemmeno necessario, per i locatori, effettuare un calcolo complicato di una simile riserva. Infatti la scelta di un livello dell’indice che non compensa ancora completamente il rincaro non fa perdere la differenza rispetto al livello dell’indice più recente. Essa può comunque essere compensata successivamente.

Capoverso 2

Questa disposizione precisa che i locatori devono ridurre la pigione se il livello dell’indice è diminuito dopo uno o più anni interi dalla conclusione del contratto o dall’ultimo adeguamento della pigione. Si tratta di un disciplinamento che corrisponde a quello del diritto previgente per quanto riguarda la riduzione della pigione in seguito alla diminuzione dei tassi ipotecari (art. 13 cpv. 1 OLAL).