Erläuternder Bericht

Erläuternder Bericht zur Änderung des Obligationenrechtes (Miete)

Wie bereits erwähnt, ist es der Vermieterschaft aber frei gestellt, ob, wann und bis zu welchem Indexstand sie die Mietzinsanpassung vornehmen will. Sie kann also wählen, ob sie den Mietzins an den jeweils aktuellsten, d.h. zuletzt publizierten Indexstand oder nur bis zu einem vorangegangenen Zwischenwert der Indexreihe anpassen will, daher wird die Möglichkeit einer Teilanpassung ausdrücklich vorgesehen. Dies gilt jedoch mit einer wichtigen Einschränkung. Die Teuerung darf jeweils nur an den Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise angepasst werden, der 12 oder jeweils weitere 12 Monate nach Vertragsabschluss gilt. Die erste Mietzinsanpassung kann somit frühestens nach einem Jahr angekündigt werden. Der Vermieter kann aber auch beispielsweise erst 20 Monate nach Vertragsabschluss den Mietzins an den Landesindex der Konsumentenpreise anpassen. Es muss jedoch auf denjenigen Stand des Indexes ausgeglichen werden, welcher 12 Monate nach Vertragsabschluss gilt.

Beispiel: Der Indexstand bei Vertragsabschluss beträgt 100 Punkte (Januar 2009). Der Indexstand im Januar 2010 beträgt 103 Punkte (in der Regel wird der Indexstand des Vormonats in der ersten Woche des Folgemonats publiziert). Die Vermieterschaft kann frühestens nach Ablauf von einem Jahr, z.B. Mitte Februar 2010, eine Mietzinserhöhung um drei Prozent anzeigen. Diese kann unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungstermine und -fristen frühestens per 1. Juni 2010 wirksam werden. Falls die Vermieterschaft die Mietzinserhöhung erst im August 2010 anzeigt, ist sie auch in diesem Fall an den Indexstand vom Januar 2010 gebunden. Dafür wird die Frist zur nächstmöglichen Anpassung (Indexstand Januar 2011) kürzer. Wartet die Vermieterschaft mit einer Mietzinserhöhung bis mindestens im Februar 2011, so kann sie direkt an den Indexstand vom Januar 2011 (=105 Punkte) anpassen und den Mietzins um fünf Prozent erhöhen. Es wäre aber auch zulässig, im Februar 2011 vorläufig nur den Indexstand von Januar 2010 auszugleichen, was zu einer Mietzinserhöhung von drei Prozent führen würde.

Bei den genannten Beispielen wurde davon ausgegangen, dass die Vermieterschaft die Mietzinsanpassung zwar nicht unbedingt bis zum zulässigen Indexstand, aber innerhalb des von ihr gewählten Veränderungspotenzials immer zu 100 Prozent ausnützt. Sie könnte sich aber auch am zuletzt möglichen Indexstand orientieren und den daraus resultierenden Spielraum für Mietzinserhöhungen beispielsweise nur zu 50 Prozent beanspruchen. Damit würde aber bezüglich der nur unvollständig ausgeglichenen Teuerung wieder ein Vorbehalt nötig, was der bezweckten Vereinfachung des Mietrechtes widerspricht. Es ist nicht ratsam und für die Vermietenden auch nicht nötig, eine komplizierte Vorbehaltsrechnung vorzunehmen. Denn durch die Wahl eines die Teuerung noch nicht vollständig ausgleichenden Indexstandes geht eine Differenz zum aktuellsten Indexstand nicht verloren. Sie kann zu einem späteren Zeitpunkt ausgeglichen werden.

Absatz 2

Mit dieser Bestimmung wird festgehalten, dass die Vermieterschaft den Mietzins herabsetzen muss, wenn der Indexstand nach einem oder mehreren ganzen Jahren seit Vertragsabschluss oder seit der letzten Mietzinsanpassung gesunken ist. Diese Regelung entspricht jener des bisherigen Rechts hinsichtlich der Mietzinsherabsetzung infolge von gesunkenen Hypothekarzinssätzen (Art. 13 Abs. 1 VMWG).