Rapport explicatif

Rapport explicatif sur la révision du droit du bail dans le CO

suivant). Le bailleur peut donc procéder après une année au plus tôt à une première augmentation de loyer de 3 % , par exemple en février 2010. Cette hausse ne deviendra effective que le 1^erjuin suivant compte tenu des délais et des termes de résiliation légaux. S’il n'annonce une augmentation de loyer qu’en août 2010, celle-ci devra elle aussi être basée sur le niveau de l'indice de janvier 2010. Dans ce cas, par contre, le délai jusqu'à la prochaine adaptation possible (niveau de l'indice en janvier 2011) sera plus court. Si le bailleur ne procède à aucune augmentation de loyer avant février 2011, il pourra alors adapter directement le loyer au niveau de l'indice de janvier 2011, donc de 5 % si ce dernier est passé à 105 points. Le bailleur pourrait aussi n'adapter le loyer que de 3 % en février 2011, pour l'amener au niveau de l'indice de janvier 2010.

Dans l’exemple susmentionné, le propriétaire n'a pas forcément répercuté immédiatement l'évolution du niveau de l'indice sur le loyer ; par contre, quand il l'a fait, il a toujours adapté le loyer jusqu'au maximum admissible de 100 %. Il aurait aussi pu se fonder sur le niveau le plus actuel de l'indice et utiliser la marge de manœuvre qui en résulte pour ne procéder, par exemple, qu'à des adaptations de loyer de 50 %. Il faudrait alors théoriquement prévoir une réserve si le renchérissement n’était pas intégralement compensé, ce qui serait en contradiction avec l'objectif de simplification du droit du bail. Or il n'est ni conseillé ni nécessaire de procéder à un calcul compliqué de réserves vu que le bailleur peut toujours rattraper par la suite la différence par rapport à l'indice le plus récent, et cela même s'il n'a pas procédé intégralement à l'adaptation au renchérissement.

Al. 2

Le bailleur est tenu de réduire le loyer lorsque le niveau de l’indice a baissé après une année complète ou plusieurs années suivant la conclusion du bail ou la dernière augmentation du loyer. Cette disposition correspond à celle en vigueur dans le droit actuel, selon laquelle le loyer doit être réduit en proportion d’une éventuelle baisse du taux hypothécaire (art. 13, al. 1, OBLF).

Al. 3

En cas d'inflation élevée, le désendettement réel profite au propriétaire. Qui plus est, on assiste souvent à un effet de surindexation dans la mesure où les recettes générées par les loyers augmentent plus rapidement que les coûts. Par ailleurs, les loyers des logements sont déjà, comme mentionné précédemment, pris en considération dans l'établissement de l'indice des prix à la consommation. Pour cela et en raison du fait que, normalement, il est possible de répercuter intégralement le renchérissement, le Conseil fédéral doit avoir la compétence de réduire le taux de report si le renchérissement annuel moyen dépasse pendant deux années consécutives 5 %. Pour des questions d'efficacité, sa marge de manoeuvre n'est pas fixée dans la loi étant donné que l'ampleur de la réduction du taux de report devrait être fixée, le cas échéant, en tenant compte de la situation économique du moment.

Art. 269d III. Loyers échelonnés

La réglementation actuelle a fait ses preuves ; par conséquent, elle est reprise telle quelle. On peut supposer que les bailleurs de nouveaux logements recourront davantage à l'échelonnement des loyers pour abaisser, au départ, les loyers vu que