Erläuternder Bericht

Erläuternder Bericht zur Änderung des Obligationenrechtes (Miete)

Absatz 3

Bei hohen Teuerungsraten verstärkt sich die reale Entschuldung zugunsten der Vermieterschaft. Zudem entsteht häufig eine Scherenentwicklung, indem die Mietzinseinnahmen stärker steigen als die Kosten. Ferner sind die Wohnungsmieten wie bereits erwähnt im Warenkorb berücksichtigt, welcher der Berechnung des Teuerungsindexes dient. Aus diesen Gründen, und weil im Normalfall der volle Teuerungsausgleich möglich ist, soll dem Bundesrat die Kompetenz zur Reduktion des Überwälzungssatzes gegeben werden, sofern die durchschnittliche Jahresteuerung während zwei aufeinander folgenden Jahren über fünf Prozent liegt. Sein Handlungsspielraum wird zweckmässigerweise nicht im Gesetz geregelt, da der Umfang der Reduktion des Überwälzungssatzes im Ereignisfall unter Beachtung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen festgelegt werden sollte.

Artikel 269d III. Gestaffelte Mietzinse

Die bisherige Regelung hat sich bewährt und wird deshalb unverändert beibehalten. Es ist denkbar, dass vor allem die Anbieter von Neuwohnungen gestaffelte Mietzinse künftig vermehrt zur Erzielung anfänglicher Verbilligungswirkungen verwenden werden, da unter dem neuen Recht beim Anfangsmietzins die Möglichkeit zur Anbringung eines Erhöhungsvorbehalts entfällt.

Artikel 269e IV. Mehrleistungen des Vermieters

Absatz 1

Der Mietzinsanpassungsgrund von Mehrleistungen der Vermietenden wird neu auf der Gesetzesebene definiert (bisher Artikel 14 VMWG). Der für die Verzinsung anwendbare Satz ist dabei weiterhin der gemäss Artikel 12a VMWG ermittelte Referenzzinssatz für Hypotheken. Es handelt sich hier um den einzigen verbleibenden absoluten Anpassungsgrund. Die übrigen gesetzlich vorgesehenen Anpassungsgründe sind relativer Natur, d.h. sie beziehen sich auf die jeweils vorangegangene Mietzinsanpassung.

Absatz 2

Diese neue Bestimmung soll verhindern, dass die Mieterschaft bereits kurz nach Mietbeginn mit unerwarteten Mietzinserhöhungen infolge von wertvermehrenden Arbeiten konfrontiert wird. Absatz 2 enthält deshalb neu eine einjährige Sperrfrist für Mietzinserhöhungen aufgrund von wertvermehrenden Verbesserungen. Die Frist läuft ab Mietbeginn. Die Sperrfrist wird allerdings nur wirksam, wenn die Vermieterschaft bei Vertragsabschluss den Mietenden keine entsprechende Ankündigung zugehen liess. Wurde bei Vertragsabschluss schriftlich angekündigt, dass eine Mietzinserhöhung infolge wertvermehrender Verbesserungen erfolgen werde, so kann eine solche auch im Laufe des ersten Jahres nach Mietbeginn wirksam werden. Dabei liegt es in der Natur der Sache, dass die zukünftige Mietzinserhöhung im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in der Regel noch nicht exakt beziffert werden kann.

Artikel 269f C. Gemeinnützige Wohnbauträger

Die gemeinnützigen Wohnbauträger setzen die Mietzinse in der Regel nach dem Prinzip der reinen Kostenmiete fest, in der sich Hypothekarzinsveränderungen unmit-