Erläuternder Bericht

Erläuternder Bericht zur Änderung des Obligationenrechtes (Miete)

es im heutigen System zu übersetzten Mietzinserhöhungen kommt. Zudem entsteht insofern ein „Einklinkeffekt“, als Mietzinserhöhungen meist zügig und Mietzinssenkungen eher zögerlich vorgenommen werden. Dieser asymmetrische Effekt löst zusammen mit der inflationsbedingten Abnahme der realen Hypothekarschulden eine Einkommensumverteilung zugunsten der Vermieterseite aus, die regelmässig zu Kontroversen und heiklen Rechtsfragen führt. Hinzu kommt, dass es den traditionellen variablen Hypothekarzinssatz immer seltener gibt. Der Satz wird individuell entsprechend der Bonität der Schuldner und der Qualität des damit finanzierten Objektes festgelegt. Neben variablen Hypotheken haben andere Modelle eine grosse Verbreitung gefunden, so dass der „Referenzsatz“ von der jeweiligen Kostensituation der Investoren oftmals stark abweicht. Schliesslich wird durch die gesetzliche Verknüpfung von Hypothekar- und Mietzinsen zwischen zwei Märkten eine Kausalität hergestellt, die bezüglich der Preisbildung der gehandelten Produkte miteinander direkt nichts zu tun haben. Mietzinserhöhungen lassen sich nämlich nur durchsetzen, wenn Veränderungen des Angebots oder der Nachfrage dies erlauben. Eine Erhöhung des Hypothekarzinses bewirkt aber kurzfristig weder das eine noch das andere. Somit führt die heutige Koppelung zu einer Verpolitisierung des variablen Hypothekarzinssatzes, was eine zweckmässige Geldpolitik erschwert.

Schliesslich haben heute weder die Mieter- noch die Vermieterschaft die Möglichkeit, die komplexen Mietzinsanpassungsregeln durch die Wahl einer einfacheren Methode zu vermeiden. Eine Indexierung ist zwar grundsätzlich zulässig, jedoch nur bei mindestens fünfjähriger Vertragsdauer, was für die meisten Vertragsparteien nicht in Frage kommt, denn sie wollen sich nicht für eine so lange Dauer vertraglich festlegen.

3. Leitlinien der Revision

Die Ausarbeitung des vorliegenden Entwurfs hat sich an den folgenden Grundsätzen orientiert:

Fairer Ausgleich der Interessen:

Einerseits soll die Mieterschaft im Sinne des Verfassungsauftrags gegen Missbräuche im Mietwesen geschützt werden. Anderseits sollen die Anbieter von Mietwohnungen Erträge erwirtschaften können, welche genügend Anreize für eine langfristig erforderliche Wohnungsproduktion bieten.

Konsequente Vereinfachung:

Das unübersichtliche Regelwerk soll für alle Parteien verständlicher und einfacher werden.

Bessere Transparenz:

Die Veränderung der Mietzinse soll nach klaren Regeln erfolgen und für jedermann nachvollziehbar sein.

Verstetigung sowie wirtschaftliche und soziale Angemessenheit der Mietzinsentwicklung:

Durch die Anpassung der Mietzinsentwicklung an die generelle Teuerung und die damit im Allgemeinen einhergehende Lohnentwicklung soll der Mietzinsverlauf vor sprunghaften Ausschlägen bewahrt und in realen Preisen stabilisiert werden.