Rapport explicatif

Rapport explicatif sur la révision du droit du bail dans le CO

effet de cliquet dû au fait que les augmentations de loyer sont généralement prononcées plus rapidement que les diminutions de loyer. Cet effet asymétrique, conjugué à la diminution des dettes hypothécaires réelles en raison de l’inflation, aboutit à une répartition des revenus favorables aux bailleurs, ce qui est une source régulière de controverses et soulève des questions de droit épineuses. S’ajoute à cela le fait que le taux hypothécaire variable traditionnel est de plus en plus rare. Le taux d’intérêt est fixé aujourd’hui individuellement en fonction de la solvabilité du débiteur et de la qualité de l’objet financé. Outre les hypothèques à taux variable, d’autres modèles de financement sont désormais très répandus, de sorte que le « taux de référence » varie souvent considérablement selon la situation des investisseurs. Enfin, le couplage, du fait de la loi, des taux hypothécaires et des loyers a créé une relation de causalité entre deux marchés sans lien direct en matière de formation des prix des produits négociés. En effet, des hausses de loyer ne peuvent « passer » que lorsque des modifications de l’offre ou de la demande le permettent. Toutefois, une hausse du taux hypothécaire n’a d’incidence à court terme ni sur l’une, ni sur l’autre. Le couplage actuel a pour effet de politiser le taux hypothécaire variable, ce qui rend d’autant plus difficile une politique monétaire appropriée.

Les locataires et les bailleurs n’ont aujourd’hui pas de possibilité d’éviter les règles complexes d’adaptation des loyers en optant pour une méthode plus simple. Certes, une indexation est possible en principe, mais uniquement si la durée du contrat est de cinq ans au minimum, une option qui n’entre pas en ligne de compte la plupart du temps en raison de la réticence à s’engager pour une si longue durée.

3. Lignes directrices du projet

Le présent projet a été élaboré en prenant en considération les principes suivants :

Equilibre des intérêts :

D’une part les locataires doivent, conformément au mandat constitutionnel, être protégés contre les abus en matière de location ; d’autre part, ceux qui proposent des logements en location doivent obtenir un rendement suffisant pour être incités à construire les logements nécessaires à long terme.

Simplification des règles du droit :

Il s’agit de rendre plus clair et plus simple pour toutes les parties des règles du droit quelque peu opaques.

Amélioration de la transparence :

Les changements en matière de loyer doivent suivre des règles claires et compréhensibles de tous.

Stabilisation et adéquation économique et sociale de l’évolution des loyers :

L’alignement des loyers sur l’inflation et, ainsi, sur l’évolution générale des salaires devrait avoir pour effet d’éviter que les loyers ne fassent des bonds et permettre la stabilisation de leur progression en termes de prix réels.