Erläuternder Bericht

Erläuternder Bericht zur Änderung des Obligationenrechtes (Miete)

A. Missbräuchliche Mietzinse

Artikel 109 der Bundesverfassung (BV) sieht vor, dass der Bund Vorschriften gegen Missbräuche im Mietwesen, namentlich gegen missbräuchliche Mietzinse erlässt. Im bisherigen Recht wird die Missbräuchlichkeit anhand des übersetzten Ertrags oder Kaufpreises sowie mittels der Orts- und Quartierüblichkeit der Mietzinse ermittelt. Bei Wohnräumen wird neu auf die Vergleichsmiete und bei Geschäftsräumen wie bisher auf die Orts- und Quartierüblichkeit abgestellt. Die Anwendung beschränkt sich jedoch auf die Überprüfung von Anfangsmietzinsen. Bei diesen lässt sich im Übrigen systembedingt kein Mietzinsvorbehalt mehr anbringen. Vermietende, die im Hinblick auf spätere Mietzinserhöhungen explizit Anfangsvergünstigungen gewähren wollen, können künftig die schon bisher bestehende Möglichkeit der Staffelmiete nutzen.

Artikel 269 I. Anfangsmietzinse für Wohnräume

Absatz 1

Nach bisherigem Recht wurde die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses insbesondere anhand der orts- und quartierüblichen Mietzinse oder, bei neueren Bauten, anhand der kostendeckenden Bruttorendite beurteilt. An Stelle dieser Instrumente tritt neu das Kriterium der Überschreitung der zulässigen Bandbreite der Mietzinse vergleichbarer Wohnräume, d.h. es wird zur Überprüfung der Missbräuchlichkeit von Anfangsmietzinsen auf die Vergleichsmiete abgestellt. Dies bedeutet, dass die Herleitung des für das betreffende Objekt massgeblichen Mietzinses gestützt auf die Werte vergleichbarer Drittwohnungen erfolgt. In Artikel 269 Absatz 2 wird die Bandbreite definiert. Ferner umschreibt diese Bestimmung die Bedingungen für die Ermittlung der Vergleichsmieten.

Absatz 2

Die Mittelwerte und Bandbreiten der Mietzinse vergleichbarer Wohnräume werden mit so genannten hedonischen Modellen berechnet. Solche werden in der Schweiz seit einigen Jahren flächendeckend angewandt. Kernpunkt ist, dass aus beobachteten Preisen für die verschiedensten, genau bekannten Wohnobjekte die Zahlungsbereitschaft für einzelne Eigenschaften einer Wohnung ermittelt werden kann. Durch die Neukombination dieser Zahlungsbereitschaften lässt sich für praktisch jede Wohnung ein üblicher Mietzins berechnen. Die entsprechenden Mietzinse sind dabei in der Regel um einen Mittelwert herum normalverteilt. Das heisst, dass bei einer Bandbreite, welche 90 Prozent der Mietzinse umfasst, total zehn Prozent der Mietzinse ausserhalb dieses Bandes liegen, je fünf Prozent oberhalb und unterhalb. Als missbräuchlich werden jene fünf Prozent erachtet, welche die beschriebene Bandbreite überschreiten.

Da nur die Anfangsmietzinse auf einen potentiellen Missbrauch hin überprüft werden sollen, werden nur Mietverhältnisse berücksichtigt, welche in den letzten fünf Jahren begründet wurden und im Zeitpunkt der Berechnung des Mietpreismodells noch bestehen. Dabei fliessen nicht die beim Vertragsabschluss fixierten, sondern die aktuell bezahlten Mietpreise in die Berechnung ein. Mietzinse, die Gegenstand von Finanzhilfen der öffentlichen Hand bilden, werden bei den Datengrundlagen nicht berücksichtigt. Bezüglich der übrigen Kategorien haben Abklärungen gezeigt, dass zwischen privaten Eigentümern und institutionellen Anbietern qualitätsbereinigt keine signifikanten Abweichungen bestehen. Unterschiedlicher ist die Sachlage bei den