Rapport explicatif

Rapport explicatif sur la révision du droit du bail dans le CO

A. Loyer abusif

L’art. 109 de la Constitution prévoit que la Confédération légifère contre les abus en matière de bail à loyer, notamment les loyers abusifs. Dans le droit actuel, le caractère abusif du loyer est établi si le rendement ou le prix d’achat est excessif ou s’il dépasse les loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Si l’on continue à se fonder sur les loyers usuels dans la localité ou dans le quartier en ce qui concerne les locaux commerciaux, on utilisera désormais le loyer comparatif pour les locaux d’habitation. On ne s’y réfèrera toutefois que pour l’examen du loyer initial. Au surplus, le système ne permet plus la possibilité de réserves à la conclusion du bail. Les bailleurs qui entendent accorder explicitement des rabais initiaux dans la perspective d’augmenter le loyer par la suite pourront recourir, comme jusqu’ici, à l’alternative offerte par les loyers échelonnés.

Art. 269 l. Loyer initial des locaux d’habitation

Al. 1

En vertu du droit actuel, le caractère abusif du loyer initial est examiné en fonction des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier ou, pour les constructions récentes, du rendement brut permettant de couvrir les frais. Désormais, ces instruments sont remplacés par le critère de dépassement de la fourchette des loyers comparables ; l'examen du caractère abusif d'un loyer initial est fondé, par conséquent, sur le loyer comparatif. Autrement dit, l’estimation du loyer initial déterminant d'un objet est établie à partir des valeurs de logements tiers comparables. L’art. 269, al. 2, définit la fourchette déterminante ainsi que les conditions pour l'établissement des loyers comparatifs.

Al. 2

La valeur moyenne et la fourchette déterminante des loyers d'objets comparables seront calculées à l'aide de modèles dits hédoniques. Ceux-ci sont utilisés dans l’ensemble du pays depuis plusieurs années et permettent de déterminer, à partir des prix observés pour différents types d'habitation clairement définis, ce que les gens sont prêts à payer pour les caractéristiques particulières d'un objet. En tenant compte des spécificités d’un logement, il est donc pratiquement toujours possible de calculer le loyer usuel. Les loyers correspondants sont répartis normalement autour d'une valeur moyenne. La fourchette déterminante comprenant le 90 % des loyers, 5 % se situent au-dessus et 5 % au-dessous d’elle. Sont jugés abusifs les loyers qui se situent dans les 5 % au-dessus de la fourchette déterminante.

Etant donné que l'on examinera uniquement le caractère potentiellement abusif des loyers initiaux, ne seront retenus que les baux conclus au cours des cinq dernières années et en cours au moment du calcul du modèle de prix du loyer. De la sorte, le calcul tiendra compte des loyers effectivement payés et non des loyers fixés au moment de la conclusion du bail. Ce calcul ne tient pas compte des loyers qui bénéficent d’aides financières publiques. En ce qui concerne les autres catégories de logement, les recherches ont montré qu'il n'existe pas, si l'on tient compte du critère de la qualité, de différences significatives entre les offres de propriétaires privés et de bailleurs institutionnels. La situation est différente en ce qui concerne les logements de coopératives qui ne bénéficient pas d’aides publiques, mais ceux-ci n'ont un impact sur le marché que dans un nombre restreint de villes. Des enquêtes plus