Erläuternder Bericht

Erläuternder Bericht zur Änderung des Obligationenrechtes (Miete)

tistische Erhebungen, da dabei die Gleichwertigkeit der Vergleichsobjekte in der Regel nicht gegeben ist.

Artikel 269a II. Anfangsmietzinse für Geschäftsräume

Die Entwicklung eines Vergleichsmietemodells wäre für Geschäftsräume zu aufwändig. Bei diesen gibt es aufgrund der unterschiedlichen Verwendungszwecke der gemieteten Räume (Dienstleistung, Gewerbe, Handel, Industrie usw.) eine starke Segmentierung in Einzelmärkte. Zudem ist bei Geschäftsräumen die Innenausstattung der Räume je nach Branche sehr unterschiedlich, und oft weisen sie fest eingebaute Spezialeinrichtungen auf, die für die Beurteilung eines Mietobjektes bedeutsam sind. Deshalb wird bei Geschäftsräumen auf die Ermittlung von Vergleichsmieten mittels hedonischer Modelle verzichtet. Vielmehr wird das heutige System der orts- und quartierüblichen Mietzinse beibehalten, wobei eine gewisse Lockerung ins Auge gefasst wird: In Abweichung zur heutigen Gerichtspraxis sollen für den Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit drei statt fünf Objekte genügen, was auf Verordnungsebene geregelt werden kann.

B. Mietzinsanpassungen während der Mietdauer

Artikel 269b I. Grundsätze

Neu werden im Gesetz alle zulässigen Erhöhungsgründe abschliessend aufgeführt. Damit erfolgt gegenüber dem heutigen Recht ein Wechsel in der Systematik. Der geltende Artikel 269a sieht einen Katalog von Fällen vor, in denen bestimmte Mietzinserhöhungsgründe in der Regel als nicht missbräuchlich gelten. Im Sinne einer einfacheren und transparenteren Handhabung werden neu die zulässigen Erhöhungsgründe direkt und abschliessend bezeichnet. Im Katalog ausdrücklich nicht enthalten sind handänderungsbedingte Mietzinserhöhungen. Das bedeutet, dass ein Eigentümerwechsel nicht mehr als Begründung für Mietzinserhöhungen verwendet werden kann. Eine periodische Anpassung des Mietzinses nach absoluten Kriterien fällt generell weg.

Mietzinserhöhungen können erfolgen, wenn sie sich auf die Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise stützen und wenn sie durch Mehrleistungen der Vermieterschaft begründet sind. Diese Anpassungsgründe können geltend gemacht werden, auch wenn sie nicht vorgängig vertraglich vereinbart worden sind. Die im geltenden Recht vorgesehene Möglichkeit, den Mietzins einem besonders vereinbarten Zahlungsplan folgen zu lassen, entfällt. In der Praxis hat diese Bestimmung bisher keinerlei Bedeutung erlangt.

Buchstabe a

Buchstabe a hält den Grundsatz der in Zukunft als „Standardmodell“ vorgesehenen Indexmiete fest und wird in Artikel 269c konkretisiert.

Buchstaben b und c

Die Buchstaben b und c beinhalten zwei weitere Erhöhungsmöglichkeiten, welche aber vertraglich vereinbart werden müssen. Es handelt sich dabei um die Staffelmie-