Rapport explicatif

Rapport explicatif sur la révision du droit du bail dans le CO

d'une branche à l'autre et comporte souvent des aménagements spéciaux qui influent sur l'évaluation de l'objet. Pour cette raison, on a renoncé à déterminer, pour les locaux commerciaux, des loyers comparatifs au moyen de modèles hédoniques. Le système actuel fondé sur les loyers usuels dans la localité ou dans le quartier a été conservé et assoupli : par rapport à la pratique actuelle des tribunaux, les limites de loyers usuels dans la localité ou dans le quartier seront établies à l'aide de trois au lieu de cinq objets comparables, ce qui peut être réglementé au niveau de l'ordonnance.

B. Adaptation du loyer en cours de bail

Art. 269b I. Principes

Le projet énumère de manière exhaustive les motifs d’augmentation admissibles. La systématique est donc très différente de celle du droit actuel. L’art. 269a actuel prévoit un catalogue de cas pour lesquels des motifs d’augmentation de loyer ne sont en règle générale pas abusives. Par souci de simplicité et de transparence, le projet décrit directement et exhaustivement les motifs d’augmentation admissibles. Les hausses de loyer motivées par des changements de propriétaire sont donc expressément exclues. En d'autres termes, un transfert de propriété ne peut plus donner lieu à une hausse de loyer. D’une manière générale, il n'est plus possible de procéder à une adaptation périodique de loyer selon des critères absolus.

Des augmentations de loyer peuvent être motivées par l'évolution de l'indice des prix à la consommation ou par des prestations supplémentaires de la part du bailleur. Le bailleur peut faire valoir ces motifs même s'ils n'ont pas fait l'objet d'une convention préalable. La possibilité, inscrite dans le droit actuel, de prévoir un plan de paiement particulier pour le loyer est supprimée. Cette disposition n’a jamais eu beaucoup d’importance dans la pratique.

Let. a

La let. a inscrit dans la loi le principe d'indexation du loyer, appelé à devenir désormais le « modèle standard » et qui se voit concrétisé à l’art. 269c.

Let. b et c

Les let. b et c comprennent deux autres possibilités d'augmentation devant toutefois être convenues contractuellement. Il s'agit du loyer échelonné et du loyer basé sur le chiffre d'affaires. Dans le second cas, qui concerne les locaux commerciaux, la totalité ou une partie seulement du loyer peut dépendre du chiffre d’affaires et le locataire est tenu d’accorder au bailleur le droit de consulter ses bilans et ses décomptes.

Let. d

La let. d occupe une place particulière dans la mesure où l'évolution du loyer peut également correspondre aux recommandations d'un contrat-cadre suite à une convention contractuelle ou en raison de la loi, si les recommandations pour un territoire défini sont de force obligatoire en vertu de la loi fédérale du 23 juin 1995 sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale (RS 221.213.15).