Erläuternder Bericht

Erläuternder Bericht zur Änderung des Obligationenrechtes (Miete)

te sowie die Umsatzmiete, bei welcher bei Geschäftsräumen der Mietzins an die Entwicklung des Umsatzes angebunden werden kann. Im letzteren Fall kann die Anbindung des ganzen Mietzinses oder eines Teils davon erfolgen. Die mietende Partei ist verpflichtet, der vermietenden Partei Einblick in die Bilanzen und Abrechnungen zu gewähren.

Buchstabe d

Buchstabe d nimmt insofern eine Sonderstellung ein, als die Mietzinsentwicklung auch den Empfehlungen eines Rahmenmietvertrages folgen kann. Dies entweder als Folge einer vertraglichen Vereinbarung oder von Gesetzes wegen, falls gestützt auf das Bundesgesetz vom 23. Mai 1995 (SR 221.213.15) über Rahmenmietverträge und deren Allgemeinverbindlicherklärung die Empfehlungen für ein bestimmtes Gebiet allgemeinverbindlich sind.

Buchstabe e

Buchstabe e bekräftigt die schon heute geltende Regelung, dass Mehrleistungen der Vermieterschaft zu Mietzinserhöhungen berechtigen.

Artikel 269c II. Anpassungen an den Landesindex

Ist nichts anderes vereinbart, können die Mietzinse an die Veränderungen des Landesindexes der Konsumentenpreise angepasst werden.

Der Gesetzesentwurf sieht die Indexierung im Umfang der gesamten Teuerung vor. Der Satz von 100 Prozent gilt einerseits schon bei der heute möglichen Indexmiete, die allerdings an einschränkende Bedingungen gebunden ist. Anderseits liegt er höher als in früheren Revisionsvorschlägen, in denen die Tatsache noch stärker gewichtet wurde, dass die Wohn- und Energiekosten im indexrelevanten Warenkorb bereits mit rund 25 Prozent vertreten sind. Das Ausmass der angemessenen Teuerungsüberwälzung ist deshalb in der Öffentlichkeit mehr als andere Elemente stark umstritten und dürfte weiterhin für Gesprächsstoff sorgen.

Bei der Bewertung des Überwälzungssatzes von 100 Prozent ist daran zu erinnern, dass im Vergleich zur heutigen Regelung in Zukunft gewisse Mietzinsanpassungsgründe entfallen (Handänderung, periodische Geltendmachung absoluter Erhöhungsgründe), dass bei tiefer Inflation die Frage des Überwälzungssatzes an Bedeutung verliert, und dass für Zeiten höherer Geldentwertung eine Korrektur vorgesehen ist (Art. 269c, Abs. 3). Zudem kann bei Mietzinserhöhungen nie an den aktuellsten Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise angeglichen werden, weil bei einer Mietzinserhöhung die Kündigungsfristen und -termine eingehalten werden müssen. Dies führt zu einer zeitlichen Verzögerung zwischen dem Bekanntwerden des neuen Indexstandes und dem Inkrafttreten der gestützt darauf geltend gemachten Mietzinserhöhung (im Umfange von mindestens 3 Monaten und 10 Tagen, Art. 266c und 269d OR; Art. 269g Entwurf OR). Und obwohl die Tatsache der im Index bereits enthaltenen Wohnkosten kritische Beachtung verdient, ist der daraus resultierende Effekt zumal bei tiefer Teuerung nicht dramatisch und zeitigt nur kurzfristige Wirkungen. Auch die als Folge der Indexierung oftmals befürchteten Liquiditätsprobleme traditionell finanzierter Anbieter werden meist überzeichnet. Umfassende Abklärungen haben ergeben, dass das Liquiditätsrisiko wegen der hohen durchschnittlichen Ausstattung mit Eigenkapital, der Amortisationsverpflichtungen, der Korrelation von Teuerung und Hypothekarzins oder der zeitlichen Differenz zwischen Mietzinseinnahmen und Kapitaldienstausgaben in den meisten Fällen vernachlässigbar ist. In-