Rapport explicatif

Rapport explicatif sur la révision du droit du bail dans le CO

Let. e

La let. e renforce la disposition actuelle selon laquelle des prestations supplémentaires du bailleur justifient des augmentations de loyer.

Art. 269c II. Adaptation à l’indice suisse des prix

Sauf convention contraire, les loyers peuvent être adaptés à l’indice suisse des prix à la consommation.

Le projet de révision prévoit le report intégral du renchérissement. Le taux de 100 % est déjà en vigueur aujourd'hui pour l'indexation du loyer, qui est toutefois soumise à certaines restrictions. Toutefois, ce taux est plus élevé que dans les précédents projets de révision, qui accordaient plus de poids au fait que les coûts du logement et de l’énergie forment déjà près de 25 % du panier de la ménagère pris en compte dans le calcul de l’indice suisse des prix à la consommation. A vrai dire, le taux de report du renchérissement est l'élément qui suscite le plus de controverses dans le public et il devrait continuer à susciter de vifs débats.

A ce sujet, il convient de rappeler que, comparé aux dispositions actuelles, certains motifs d’adaptations de loyer ne seront plus admis à l'avenir (changement de propriétaire, possibilité de faire valoir périodiquement des motifs d'augmentation absolus), que la question du taux de report perd de son importance lorsque l'inflation est faible et, qu'en cas de dévaluation marquée de la monnaie, un mécanisme de correction est prévu (cf. art. 269c, al. 3). De plus, il n'est jamais possible d'adapter exactement les augmentations de loyer au niveau effectif de l'indice des prix à la consommation étant donné l'obligation de respecter les délais et les termes de résiliation. De ce fait, il y a toujours un décalage temporel (d'au moins 3 mois et 10 jours, cf. art. 266c et 269d CO, ainsi que l’art. 269g du présent projet) entre la publication de l'indice des prix à la consommation et l'entrée en vigueur de l'augmentation de loyer. Et même si le fait que les loyers sont déjà inclus dans le calcul de l'indice mérite un examen critique, l’effet induit, en particulier lorsque l'inflation est faible, n'est pas dramatique et n'entraîne que des effets à court terme. Par ailleurs, les problèmes de liquidités subséquents à l'indexation que doivent craindre les bailleurs financés de manière traditionnelle sont souvent surestimés. Une étude approfondie de la question a montré que le risque sur le plan des liquidités découlant d'une dotation moyenne élevée en capital propre, des obligations d'amortissement, de la corrélation entre le renchérissement et le taux hypothécaire ou du décalage temporel entre les rentrées de loyer et les dépenses au service du capital, est, dans la plupart des cas, négligeable. Les clauses d’indexation sont déjà monnaie courante pour les baux des locaux commerciaux et elles ont fait leurs preuves. On n’a pas constaté de problèmes particuliers de liquidités ni de négligence en matière d'entretien. En principe, en cas d'indexation du loyer, le bailleur supporte le risque de l'intérêt alors qu'il échoit aujourd'hui au locataire. Du point de vue économique, il est plus judicieux que ce soit le partenaire bénéficiant d'une meilleure gestion des risques qui supporte le risque de l'intérêt. D'ordinaire, il s'agit du bailleur. Ce dernier peut choisir le type de financement et, partant, minimiser d'autant le risque qu'il a souvent la possibilité de le répartir sur l'ensemble de ses investissements. Du côté du locataire, le risque reste dans des proportions admissibles en raison de l'évolution généralement parallèle de l'inflation et des salaires.