Erläuternder Bericht

Erläuternder Bericht zur Änderung des Obligationenrechtes (Miete)

Mietzinses beanspruchen, falls die Vermieterschaft die Herabsetzung in Anwendung von Artikel 269c Absatz 2 nicht von sich aus vornimmt.

Zudem kann bei Geschäftsräumen eine Herabsetzung geltend gemacht werden, wenn eine Umsatzmiete vereinbart wurde und der Umsatz abgenommen hat. Ferner kann eine Herabsetzung verlangt werden, wenn der Mietzins den Empfehlungen eines Rahmenmietvertrages folgt und diese nicht oder nicht mehr eingehalten werden.

Artikel 270b

Absatz 1

Es wird lediglich der Verweis angepasst. Neu wird auf Artikel 269b OR verwiesen, materiellrechtlich ergeben sich keine Änderungen.

Übergangsbestimmungen zur Änderung des Achten Titels vom ...

Würde in laufenden Mietverhältnissen beim heutigen, relativ niedrigen Hypothekarzinsniveau auf die Indexierung umgestellt, so käme die Vermieterseite bei Ausbleiben von Mieterwechseln mittel- und langfristig nicht auf ihre Kosten. Umgekehrt würde der Übergang zum Indexsystem in Zeiten hoher Hypothekarzinssätze die Mieterseite benachteiligen. Für einen mehr oder weniger verteilungsneutralen Systemwechsel wäre daher im Zeitpunkt der Praxisänderung in Anlehnung an den langjährigen Durchschnitt ein mittlerer Hypothekarzins ideal. Allerdings ist für die Wahl des angemessenen Ausgangspunktes der Indexierung weniger die vergangene Zinsentwicklung als die Entwicklung der künftigen Zinsen und Teuerungsraten von Belang. Gelingt es der Währungsbehörde, die Inflation und damit das Zinsniveau tief zu halten, so kann der Wechsel zur Indexmiete auch bei einem eher tiefen Zinsniveau problemlos sein. So oder so stellt der Schritt vom Kostenmieteprinzip zur Indexlösung einen tiefgreifenden Systemwechsel dar, und ein solcher wird kurzfristig immer „Verlierer“ und „Gewinner“ generieren. Mit anderen Worten: Es lässt sich nicht vermeiden, dass je nach dem wirtschaftlichen Umfeld entweder die Mieterschaft oder die Vermieterseite am etwas längeren Hebel sitzt. Es wäre daher ein aussichtsloses Unterfangen, nach einer für alle Parteien völlig ausgewogenen Lösung zu suchen, da sich eine solche auch mit viel regulatorischer Akribie nicht finden lässt. Im vorliegenden Vorschlag wird deshalb ein pragmatisches Vorgehen gewählt. Im Grundsatz gilt mit dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes für alle Mietverhältnisse die Indexmiete. Solange der Hypothekarzinssatz einen historisch vertretbaren Durchschnittssatz nicht übersteigt, kann jedoch die Vermieterschaft bei laufenden Mietverhältnissen die Mietzinsanpassungen während einer Übergangsfrist noch nach altem Recht vornehmen und im Rahmen dieser Eckwerte den Zeitpunkt des Übergangs zum neuen Mietzinsregime selber wählen. Umgekehrt kann sich die Mieterschaft bis dann gegen die Inrechnungstellung überhöhter Hypothekarzinsen mittels des altrechtlichen Einrede- oder Herabsetzungsverfahrens wehren.