Erläuternder Bericht

Erläuternder Bericht zur Änderung des Obligationenrechtes (Miete)

4. Die wichtigsten Elemente des Entwurfs

Die wichtigsten Elemente des vorliegenden Gesetzesentwurfs lassen sich wie folgt zusammenfassen:

- Mit der weitgehenden Abkehr von der Kostenmiete und der Einführung der Index- und Vergleichsmiete findet ein eigentlicher Systemwechsel statt.

- Die Mietzinse werden dadurch von den Hypothekarzinssätzen abgekoppelt.

- Für die Überprüfung der Missbräuchlichkeit des Mietzinses wird bei Wohnräumen nicht mehr auf das Kriterium des übersetzten Ertrags oder Kaufpreises, sondern auf die Mietzinse vergleichbarer Wohnräume abgestellt, welche anhand einer heute breit akzeptierten wissenschaftlichen Methode zu ermitteln sind (hedonische Modelle).

- Die Missbräuchlichkeit von Geschäftsmieten wird anhand der heute geltenden Regelung überprüft. Zur Belegung der Orts- und Quartierüblichkeit des Mietzinses soll neu nur noch auf drei Vergleichsobjekte abgestellt werden, was auf Verordnungsstufe geregelt werden kann.

- Die Überprüfung der Missbräuchlichkeit des Mietzinses nach der absoluten Methode ist nur noch für Anfangsmietzinse möglich.

- Die Mietzinse dürfen künftig einmal jährlich an die Veränderungen des Landesindexes der Konsumentenpreise angepasst werden und zwar im Umfang von maximal 100 Prozent der seit Vertragsabschluss oder der letzten Anpassung eingetretenen Steigerung. Bei einer Teuerung von mehr als fünf Prozent während zwei aufeinanderfolgenden Jahren wird der höchst zulässige Überwälzungssatz durch den Bundesrat angemessen reduziert.

- Mietzinserhöhungen aufgrund von Mehrleistungen der Vermieterschaft sind weiterhin nach den Regeln des heutigen Rechtes zulässig.

- Im Gegensatz zum heutigen Recht berechtigen Handänderungen der Liegenschaft zu keinen Mietzinserhöhungen mehr.

- Gestaffelte Mietzinse und die Umsatzmiete bei Geschäftsräumen sind weiterhin möglich.

- Ab Mietbeginn läuft eine einjährige Sperrfrist für Mietzinserhöhungen infolge wertvermehrender Verbesserungen, falls diese bei Vertragsabschluss nicht schriftlich angekündigt wurden.

- Für gemeinnützige Wohnbauträger kann der Bundesrat einzelne Bestimmungen der Mietzinsgestaltung besonders regeln.