Erläuternder Bericht

Erläuternder Bericht zur Änderung des Obligationenrechtes (Miete)

nicht geförderten Wohnungen von Genossenschaften, die jedoch nur in wenigen Städten eine marktbeeinflussende Bedeutung haben. Genauere Untersuchungen zur sachgerechten Wahl der Datengrundlagen sind zur Zeit noch im Gang, und weitere konzeptionelle und vollzugstechnische Einzelheiten zum Vergleichsmietemodell werden zu regeln sein, sobald politisch der grundsätzliche Entscheid zu dessen Einführung gefallen ist.

Absatz 3

Unter den anerkannten wissenschaftlichen Methoden und den repräsentativen Statistiken sind der oben erwähnte hedonische Ansatz und die für diese Modelle erforderlichen Datengrundlagen zu verstehen.

Im Interesse einer breiten Abstützung des Instrumentariums sind die Organisationen der Mietenden und Vermietenden sowie weitere Organisationen, die mit der Anwendung der mietrechtlichen Regelungen vertraut sind sowie Fachstellen in die Ausarbeitung und Aktualisierung der Vergleichsmietemodelle einzubeziehen. Dabei wird z. B. an statistische Ämter und an Hochschulinstitute gedacht.

Absatz 4

Um die Mietzinsmodelle mit möglichst umfassenden Daten alimentieren zu können, sind nicht nur genaue Mietzinsangaben, sondern auch detaillierte Informationen zum Objekt und zum Standort der Wohnung nötig. In Absatz 4 werden die massgebenden Vergleichskriterien festgelegt. Es sind dies Lage, Fläche, Zustand, Bauperiode und Ausstattung der Wohnräume. Die Aufzählung ist nicht abschliessend, doch lassen sich darunter die wichtigsten Preisbildungsfaktoren subsumieren. Bei der laufenden Weiterentwicklung der Modelle können sich im Zeitablauf neue Faktoren herauskristallisieren, oder der Einfluss bestehender Faktoren kann sich verändern. Denkbar ist, dass im Laufe der Zeit einer guten Aussichtslage viel mehr Gewicht als heute beigemessen und auf dem Markt auch entsprechend entschädigt wird, oder dass die Lärmempfindlichkeit zunimmt, was sich in einer generellen Reduktion der Zahlungsbereitschaft an lärmigen Lagen manifestiert.

Absatz 5

Die Umsetzungsspielräume sind erheblich. Damit die Festsetzung der massgeblichen Vergleichsmiete im einzelnen Mietverhältnis nicht zu reichlichem Streitstoff führt, sollte die Gestaltung der Spielräume nicht den Parteien und der Gerichtspraxis überlassen werden, sondern durch die Rechtsetzung festgelegt werden. Für die Konkretisierung bietet sich der Erlass von Verordnungsrecht durch den Bundesrat an. Da das betreffende Verordnungsrecht auch rechtsgestaltenden Charakter haben wird, genügt die allgemeine Rechtsetzungsdelegation nach Artikel 253a Absatz 3 nicht, weshalb dafür eine explizite Delegationsnorm geschaffen wird.

Absatz 6

In gewissen Städten (Basel, Genf, Zürich) gibt es umfassende offizielle Mietzinsstatistiken. Falls diese Statistiken und die darauf aufbauenden Mietzinsmodelle den in Artikel 269 Absatz 2 und 3 enthaltenen Anforderungen und Vergleichskriterien entsprechen, können vom Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartement auf Gesuch hin auch diese lokalen oder regionalen Statistiken und die darauf aufbauende Berechnung der Vergleichsmieten anerkannt werden. Nicht genügen würden reine sta-