Erläuternder Bericht

Erläuternder Bericht zur Änderung des Obligationenrechtes (Miete)

Artikel 1

Absatz 1

Alle Mietverhältnisse für Wohn- und Geschäftsräume unterstehen dem neuen Recht.

Absatz 2

Absatz 2 bestimmt mit 4,5 Prozent die Höhe des massgebenden Referenzzinssatzes (Art. 12a VMWG), bis zu deren Erreichen in Mietverhältnissen, die vor dem Inkrafttreten des neuen Rechtes begonnen haben, Mietzinsanpassungen nach der bisherigen Regelung möglich sind. Der gewählte Zinssatz stellt, wie oben erwähnt, einen langfristigen durchschnittlichen Richtwert aus der Vergangenheit dar.

Mit dieser Bestimmung wird das obgenannte Wahlrecht des Vermieters zeitlich eingeschränkt. Absatz 2 findet längstens während fünf Jahren nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung Anwendung. Nach Ablauf dieser Übergangsfrist wird die Anwendung der neurechtlichen Anpassungsregeln ungeachtet des in jenem Zeitpunkt herrschenden Hypothekarzinsniveaus zwingend. Mit der Beschränkung der Übergangszeit auf fünf Jahre wird die gleichzeitige Geltung von zwei unterschiedlichen Regeln für Mietzinsanpassungen auf eine vertretbare Zeitdauer beschränkt, während der sich der Anteil der altrechtlichen Mietverhältnisse aufgrund der Fluktuation der Mieterhaushalte automatisch verringern wird.

Solange für Mietzinsanpassungen das bisherige Recht Anwendung findet, stehen der Mieterschaft auch die Herabsetzungsansprüche nach bisherigem Recht zu. Dadurch wird sichergestellt, dass die Mieterschaft diese weiterhin geltend machen kann.

Absatz 3

Sobald der Mietzins erstmalig nach neuem Recht angepasst wurde, gilt dieses auch für alle späteren Anpassungen.

Artikel 2

Absatz 1

Es wird präzisiert, dass Mietzinserhöhungen, die bereits vor Inkrafttreten der Gesetzesänderung mitgeteilt wurden, aber erst danach wirksam werden, dem bisherigen Recht unterstehen.

Absatz 2

In Analogie dazu unterstehen auch Herabsetzungsbegehren, welche vor Inkrafttreten der Änderung, aber mit Wirkung auf einen Zeitpunkt danach gestellt wurden, dem bisherigen Recht.

Artikel 3

Es wird für laufende Mietverhältnisse klargestellt, dass bei einer indexbezogenen Anpassung der Mietzinse gemäss neuem Recht als Berechnungsbasis der Indexstand bei Inkrafttreten der Gesetzesänderung, bzw. beim Wirksamwerden der letzten übergangsrechtlich erfolgten Anpassung nach bisherigem Recht heranzuziehen ist. Damit soll verdeutlicht werden, dass eine Anpassung an die vor diesem Zeitpunkt eingetretenen Indexveränderungen ausgeschlossen ist, denn für diesen Zeitraum