Rapport explicatif

Rapport explicatif sur la révision du droit du bail dans le CO

Dispositions transitoires de la modification du .... du titre huitième

Si, pour les baux en cours, on passait à l’indexation du loyer avec des taux hypothécaires aussi bas qu’actuellement, les propriétaires ne rentreraient plus dans leurs frais à moyen et à long termes en l'absence de changement de locataires. A l'inverse, si le passage au système d’indexation s'effectuait dans une période de taux hypothécaires élevés, les locataires seraient défavorisés. Par conséquent, il serait idéal, pour assurer un changement de système aussi équilibré que possible pour les parties, de se fonder sur la moyenne du taux hypothécaire moyen à long terme. Toutefois, en ce qui concerne le meilleur moment pour passer à l'indexation, l'évolution passée des taux d’intérêt est moins importante que l'évolution à venir des taux et du renchérissement. Si l’autorité monétaire centrale réussit à maintenir l'inflation et, partant, les taux d’intérêt, à un niveau peu élevé, le passage à l'indexation du loyer ne posera pas trop de problèmes. Peu importe par quel bout on empoigne le problème, le passage du loyer basé sur les coûts à l'indexation du loyer implique un profond changement de système et, dans un tel cas, il y a toujours des « gagnants » et des « perdants » à court terme. En d’autres termes, la situation économique profitera inévitablement un peu plus à l’une des parties qu'à l'autre, qu'il s'agisse des locataires ou des propriétaires. Dès lors, il serait utopique d'espérer une solution absolument équilibrée pour toutes les parties, et cela même en mettant en place des mécanismes régulateurs très sophistiqués. C'est pourquoi le présent projet est fondé sur une approche pragmatique. En principe, l'indexation sera appliquée à tous les loyers au moment de l'entrée en vigueur de la nouvelle loi. Tant que les taux hypothécaires ne franchissent pas un seuil moyen historiquement acceptable, les propriétaires pourront procéder pendant une phase transitoire aux adaptations des loyers en cours selon l'ancien droit et choisir eux-mêmes, dans le cadre de ces valeurs de référence, le moment du passage au nouveau régime des loyers. A l'inverse, les locataires auront d'ici-là la possibilité de se défendre contre la facturation de taux hypothécaires trop élevés à l'aide des procédures de contestation et de demande de diminution de loyer prévues dans le droit actuel.

Art. 1

Al. 1

Tous les baux de locaux d'habitation et de locaux commerciaux sont soumis au nouveau droit.

Al. 2

L’al. 2 fixe à 4,5 % le taux de référence (art. 12a OBLF) jusqu'auquel des adaptations de loyer selon le droit actuel sont possibles pour les baux en cours avant l'entrée en vigueur du nouveau droit. Comme indiqué ci-dessus, ce taux d'intérêt correspond à une valeur de référence moyenne à long terme.

Cette disposition limite dans le temps la possibilité de choix du propriétaire dont il est question ci-dessus. L’al. 2 sera applicable cinq ans au plus après l'entrée en vigueur de la présente modification. Une fois cette phase transitoire écoulée, l'application des règles d'adaptation au nouveau droit auront force d’obligation indépendamment du taux hypothécaire du moment. La limitation de la phase de transition à cinq ans permet de réduire à une durée acceptable la coexistence de deux règles différentes