Rapport explicatif

Rapport explicatif sur la révision du droit du bail dans le CO

fouillées concernant le choix le plus judicieux des bases de données sont encore en cours. Par ailleurs, une fois qu'une décision politique de principe concernant l’introduction du modèle de loyer comparatif aura été prise, il faudra encore régler d'autres détails aux niveaux de sa conception et de sa réalisation technique.

Al. 3

Par « méthodes scientifiques reconnues et qui utilisent des statistiques représentatives », on entend les modèles hédoniques évoqués ci-dessus et les bases de données qu’ils requièrent.

Seront associés à l’élaboration et à l’actualisation de cet instrument les organisations de locataires et de bailleurs, d'autres organisations habituées à appliquer les dispositions régissant le droit du bail à loyer ainsi que diverses instances spécialisées, notamment des services statistiques et des instituts supérieurs.

Al. 4

Pour que les bases de données permettant l'établissement des modèles de loyers soient aussi complètes que possible, il ne faut pas seulement connaître précisément le prix du loyer, mais aussi les caractéristiques de l'objet et de sa situation. Cette disposition fixe les critères de comparaison déterminants : la situation, la surface, l’état, la période de construction et l’équipement des locaux. La liste n'est pas exhaustive, certes, mais elle inclut les principaux facteurs de formation de prix. Au fil du temps, il est possible que l’on assiste à l'émergence de nouveaux facteurs ou à la modification de l’importance des facteurs existants. Il paraît raisonnable de penser que l'on accordera toujours plus d'importance à la vue ou aux nuisances sonores, ce qui aura un impact sur le prix et l'attrait de l'objet.

Al. 5

La marge de manœuvre, sur le plan de la mise en œuvre, est considérable. Pour éviter que le loyer comparatif déterminant ne devienne l’objet de controverses sans fin, les modalités d’application ne devraient pas être fixées par les parties et la pratique des tribunaux mais par la loi, par exemple par voie d’ordonnance du Conseil fédéral. Etant donné que le pouvoir de réglementation en question sera également constitutif de droits, la délégation générale de compétence législative prévue à l’art. 253a, al. 3, ne suffit pas, raison pour laquelle il convient de créer une norme de délégation explicite.

Al. 6

Certaines villes (Bâle, Genève, Zurich) disposent de statistiques détaillées sur les loyers. Si ces statistiques et les modèles de loyers établis à partir d’elles répondent aux exigences et critères de comparaison formulés à l'art. 269, al. 2 et 3, le Département fédéral de l'économie peut également les reconnaître, si demande en est faite. Par contre, des statistiques brutes ne suffisent pas étant donné qu'elles ne garantissent normalement pas d'équivalence entre les objets recensés.

Art. 269a II. Loyer initial des locaux commerciaux

Il serait trop fastidieux de développer un modèle identique pour les locaux commerciaux. Vu la destination très diverse des objets loués dans ce domaine (services, artisanat, commerce, industrie, etc.), le marché est très segmenté. Par ailleurs, l’équipement intérieur des locaux commerciaux varie considérablement