Bericht BG

Referenz/Aktenzeichen: M122-0129

Art. 13 Missbrauch und unerwünschte Entwicklungen (fällt weg bei Wahl der Variante zu Art. 12 Abs. 2 - 4)

Die Kantone und Gemeinden sind in Artikel 13 aufgerufen, Massnahmen gegen unerwünschte Entwicklungen und Missbräuche zu ergreifen, die sich aufgrund einer unbeschränkten Nutzung altrechtlicher Wohnungen zu Zweitwohnzwecken ergeben können. Unerwünscht ist beispielsweise, wenn die den Ortsansässigen gehörenden Erstwohnungen wegen des Zweitwohnungsbauverbots und der weiterhin möglichen Umnutzbarkeit derart an Wert gewinnen, dass sie von den Ortsansässigen nicht mehr gehalten werden können mit der Folge, dass diese allmählich aus den Dorfkernen verdrängt werden. Missbräuchlich ist es beispielsweise, die eigene Erstwohnung als Zweitwohnung zu verkaufen und gleichzeitig eine neue Erstwohnung auf bisher noch unüberbautem Bauland in der betreffenden Gemeinde oder in einer Nachbargemeinde zu erstellen, um finanzielle Vorteile zu erzielen.

Zur Bekämpfung unerwünschter Entwicklungen und Missbräuche können baugesetzliche Vorschriften zur vollständigen oder teilweisen Einschränkung der Umnutzungsmöglichkeiten erlassen werden.

Beispielsweise können Umnutzungen als baubewilligungspflichtig erklärt werden, und es kann vorgesehen werden, dass solche nur bewilligt werden, wenn 10 Jahre nach der Umnutzung kein missbräuchlicher Ersatzbau erstellt wird. Denkbar sind auch baugesetzliche Vorschriften, wonach Umnutzungen nur unter der Auflage zulässig sind, dass gleichzeitig eine bestimmte Anzahl Zweitwohnungen der Bewirtschaftung zugeführt wird.

Die von Kantonen und Gemeinden zu ergreifenden Massnahmen werden in Artikel 13 nicht näher spezifiziert. Sie können auch raumplanerischer Natur sein.

Art. 15 Sistierung der Nutzungsbeschränkung

Der Entwurf geht grundsätzlich davon aus, dass die Nutzungsauflagen langfristig eingehalten werden können. Er verzichtet deshalb auf eine Regelung über die definitive Aufhebung von Nutzungsauflagen. Die Nutzungsauflagen müssen zudem auch durchgesetzt werden (vgl. Art. 19 f. über die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands).

Es ist vorhersehbar, dass die Nutzungsauflagen in einzelnen Fällen nicht eingehalten werden können. Darum sieht der Entwurf in Absatz 1 die Sistierung während einer bestimmten Dauer vor. Hier geht es darum, dass die Einhaltung einer Nutzungsauflage aus Gründen erschwert ist, die kurzfristigen Charakter haben und nicht vermeidbar sind, beispielsweise die Entscheidfindung in einer Erbengemeinschaft in der ersten Zeit nach dem Erbfall. In einem solchen Fall soll die Nutzungsauflage daher befristet sistiert werden können. Es kann aber auch sein, dass für einzelne Wohnungen aus unterschiedlichen Gründen, beispielsweise wegen eines Überangebots, keine Nachfrage besteht. Im Fall von Wohnungen mit der Nutzungsauflage "touristisch bewirtschaftete Wohnung" bedeutet dies, dass auch vergeblich Personen gesucht wurden, die die Wohnung als Erstwohnung nutzen würden. Ist in solchen Fällen zudem auch nicht absehbar, wann die rechtmässige Nutzung wiederhergestellt werden kann, soll die zuständige Behörde auf der Grundlage eines entsprechenden Nachweises die Nutzungsauflage unbefristet sistieren können (Abs. 2).

Art. 16 Ersatzabgabe

Die Eigentümer von Wohnungen, für die die Nutzungsauflage gestützt auf Artikel 15 Absatz 2 unbefristet sistiert wird, sollen wirtschaftlich nicht besser gestellt sein als diejenigen Eigentümer, die die Nutzungsauflage einhalten. Zu diesem Zweck sieht der Entwurf in Artikel 16 eine Ersatzabgabe vor. Die Vermeidung einer allfälligen Besserstellung aufgrund der unbefristeten Sistierung ist allerdings kein Selbstzweck. Die Ersatzabgabe soll vielmehr den Anreiz dämpfen, aufs Geratewohl beispielsweise Wohnungen mit der Nutzungsauflage „touristisch bewirtschaftete Wohnung“ zu erstellen. Sie wirkt dämpfend, indem sie erschwert, dass im Fall eines Überangebots an solchen Wohnungen auf eine allfällige Wertsteigerung infolge der Sistierung spekuliert werden kann. Die vorgeschlagene Ersatzabgabe ist eine Kausalabgabe. Abgabegrund ist die unbefristete Sistierung einer öffentlichrechtlichen Leistungspflicht, hier die Sistierung der Pflicht, die Wohnung auflagenkonform zu nutzen. Die Ersatz-