Erläuternder Bericht

Wenn der Bundesrat ungeachtet der erwähnten Expertise eine Revision betreffend Betriebsstättegrundstücke sowie Wohnimmobiliengesellschaften zwar nicht vorschlägt, jedoch zur Diskussion stellt, beruht dies auf folgenden Motiven:

Im vorliegenden Zusammenhang sind auch rechtspolitische Gesichtspunkte einzubeziehen. Das Gesetz hat den ausdrücklichen Zweck, den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland zu beschränken, «um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern» (Art. 1 BewG). Der Boden soll in erster Linie den Einwohnerinnen und Einwohnern der Schweiz vorbehalten bleiben (BBl 1981 III 619). Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass es sich beim Boden um eine beschränkte Ressource handelt. Der Grundstückserwerb wird aber keineswegs Schweizer Bürgerinnen und Bürgern vorbehalten. Vielmehr sind Staatsangehörige von EU- oder EFTA-Mitgliedstaaten, die ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz haben, sowie Staatsangehörige von Drittstaaten, die über eine Niederlassungsbewilligung verfügen, Schweizerinnen und Schweizern umfassend gleichgestellt. Sie haben qualitativ und quantitativ umfassenden Zugang zum schweizerischen Immobilienmarkt. Daran soll sich nichts ändern.

Die Revision der Lex Koller von 1997, mit welcher der Erwerb von Betriebsstättegrundstücken von der Bewilligungspflicht befreit wurde, bildete Teil eines Konjunkturprogramms (BBl 1997 II 1221). Demnach hat nach geltendem Recht eine Person im Ausland zum Erwerb eines Betriebsstättegrundstücks lediglich darzulegen, dass sie es zur betrieblichen Verwendung weitervermieten oder weiterverpachten wird; einen Bezug zur Schweiz braucht der Erwerber nicht aufzuweisen. An Betriebsstätten lässt dass Bewilligungsgesetz demnach die sonst verbotene reine Kapitalanlage zu (vgl. Art. 12 Bst. a BewG). Mit Blick auf den Gesetzeszweck (Art. 1 BewG) bedeutet dies, dass Betriebsstätten kaum zum einheimischen Boden gezählt werden. Die heutige Rechtslage lässt sich mit der Grundintention des Bewilligungsgesetzes nur schwer vereinbaren. Somit ist die zur Diskussion gestellte Regelung als Rückbesinnung auf den Gesetzeszweck zu verstehen: Der Erwerber soll einen – wenn auch minimalen – Bezug zur Schweiz aufweisen.

Was den Erwerb börsenkotierter Anteile an Immobiliengesellschaften betrifft, so wurde dieser erst 2005 von der Bewilligungspflicht gemäss Bewilligungsgesetz ausgenommen. Jener von Anteilen an Immobilienfonds unterstand ihr seit jeher nicht. Anders als bei Immobilienfonds haben Erwerber von Anteilen an Immobiliengesellschaften auch Mitwirkungsmöglichkeiten und Mitbestimmungsrechte in der Gesellschaft selbst. Es stimmt deshalb mit der Hauptstossrichtung des Bewilligungsgesetzes nicht überein, wenn der Erwerb solcher Anteile von der Bewilligungspflicht ausgenommen wird. Ausserdem besteht im vorliegenden Zusammenhang ein Vollzugsproblem: Zwar unterliegt nach geltendem Recht der Erwerb von börsenkotierten Anteilen an Immobiliengesellschaften nicht der Bewilligungspflicht; will eine solche Gesellschaft jedoch Grundstücke erwerben, kann eine Bewilligungspflicht – etwa wegen ausländischer Beherrschung (Art. 5 Abs. 1 Bst. c i.V.m. Art. 6 Abs. 1 BewG) – entstehen. Eine entsprechende Überprüfung ist aber nur mit grossem Aufwand möglich (vgl. BBl 2003 4361), zumal die Zusammensetzung des Aktionariats stets ändern kann. Die Bewilligungsbehörden müssen sich unter Umständen mit einer Momentaufnahme begnügen, was mit Rücksicht auf die Untersuchungsmaxime (Art. 22 Abs. 1 BewG) bedenklich ist.